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【保存版】戸建て物件の不動産投資、抑えておくべきポイントを大公開!

投稿日:2020年5月24日 更新日:

戸建て投資とは

戸建て投資とは、文字通り戸建て住宅を所有して入居者からの家賃収入を得る不動産投資の種類です。

戸建て住宅なので、従来は一つの建物に一組の入居者という考え方が基本でしたが、今ではシェアハウスといって一つの戸建て住宅に複数の入居者が居住する場合もあるので、シェアハウスも戸建て投資の一種に含まれます。

他の投資方法との違いは、以下の表の通りです。

経営方法 区分マンション アパート一棟 マンション一棟 戸建て
難易度の低さ ★★★ ★★ ★★
初期費用の安さ ★★★ ★★ ★★
メンテナンス費用の安さ ★★★
空室リスクの少なさ ★★★ ★★ ★★
利回りの高さ ★★ ★★★ ★★★

戸建て投資のメリット

戸建て投資のメリットは以下のようになります。

メリット①マンションやアパートが建てられないような狭小地、変形地でも運用が可能

土地の形が綺麗な整形地の場合、一棟アパートやマンションのプランニングを立てやすいのですが、変形地や狭小地の場合、アパートだとデッドスペースが生じやすく、土地をフル活用できないと言えます。

一方で、戸建ての場合、建物が独立していますので、土地の形に合せてプランニングをすることができ、土地をフルに活用することができます。

また、法律や規制などによって大規模な住宅を建てられない土地であっても、戸建て住宅であれば建てられるというのも大きなメリットです。

メリット②集合住宅と比べると供給量が少ないため競争相手が少ない

供給量が多い一人暮らし用のアパートやマンションと比較して、戸建て住宅は供給量が少ないため、賃貸としての競争率が低いといえます。また、競争率が低いことに対して、入居者の需要ニーズが高く、家賃相場の値崩れも起きにくいというメリットがあります。

メリット③入居期間が長いことから空室リスクをおさえることができる

一人暮らしの賃貸と比較して、ファミリーの場合は子どもの入学などの関係で、生活環境を簡単に変えられないことから、長く入居する傾向が高いです。入居期間が長いことから、空室リスクをおさえることができ、安定した賃貸経営ができると言えます。

メリット④マンションでは満たされない下記の入居ニーズに対応できる

ファミリーの方が賃貸を探される時は、戸建てとマンションを比較される方も多いでしょう。マンションでは満たされない下記のような入居ニーズから戸建てを選ばれる方が多いのも実情です。

  • 上下階の人との騒音や振動トラブルと無縁
  • ペットを飼うのに制約がない
  • 子どもを遊ばせる庭がある
  • 駐車場を確保する必要がないから、駐車場の費用を節約することができる
  • 室内に持ち込みたくない荷物を置くスペースがある

戸建て投資のデメリット・リスク

デメリット・リスク①空室が長期化しやすい

戸建て賃貸の入居ターゲットは、ファミリーがメインとなります。そのため、長期的に入居して頂けるというメリットがある反面に、一旦退去してしまうと、次の入居者が決まるまでに時間を要するいうデメリットが挙げられます。

特に、転勤や子どもの入学などファミリーが最も多く引っ越しをする1月~3月のピークシーズンではない時期に退去されてしまうと、空室期間が長期化になりやすいといえます。

デメリット・リスク②隣人トラブルの懸念がある

庭の草が境界線を超えてしまう、ゴミの出し方が徹底されてないなど戸建てならではの隣人トラブルが起きやすくなります。

そのため、庭の定期的な手入れ、ゴミ出しの明確なルール決めなどきちんと管理規則を決めておく必要があります。

デメリット・リスク③庭も含めて維持管理する必要があるためコスト増になる

庭があるのは戸建て賃貸ならではのメリットであるのと同時に、メンテンスが大変とデメリットとしても挙げられます。

戸建て賃貸の場合、庭のメンテンスはオーナーの負担になりますので、定期的に庭の手入れや雑草の処理を行うには、1回の作業で数万円かかる場合もあります。

スポットで依頼すると高くなるケースが多いので、定期的に比較安い業者を探すようにしましょう。

戸建て投資はどのような人に適しているのか?

不動産などを持っていない人であれば、人気の高いマンションなどに投資するのが初心者向きと言えます。

それに対して、土地を既にお持ちの方にとっては、戸建て賃貸が有望な選択肢になることがあります。例えば、所有している土地が狭小地・変形地である場合は戸建て投資が唯一の選択肢になるかも知れません。

もしその土地が相続などで入手したものであれば、何らかの形で活用しないと税負担だけが出ていくことになるので、なおさら戸建て投資の有効性が高くなります。また、地域柄、集合住宅よりも戸建て住宅の人気が高い場合は、敢えて戸建て住宅を建てて賃貸経営をすることも考えると良いでしょう。

戸建て投資の物件の選び方のポイント・注意点

土地があるから賃貸経営をするのではなく、戸建て賃貸経営を成功させるためには以下の3つのポイントをチェックするようにしましょう。

賃貸物件として適している立地であるか

賃貸経営は、その物件は賃貸物件として適している立地であるかどうかを見極めることが大切です。

まずはその土地に戸建住宅を建てたとして入居者にとって魅力的な立地であるかどうかをチェックしましょう。戸建てを探されている方は、公園が近くにあるなど住み環境を重視される場合が多いため、若干駅から離れた場所であっても需要ニーズがあります。

とはいえ、あまり最寄り駅から離れてしまうと徒歩以外の交通手段が使えるかを考慮する必要が出てくるため、おおむね最寄り駅から徒歩15分までというのが目安になるでしょう。

土地があるエリアの家賃相場で賃貸経営として成り立つのか

家は広ければ広いほどいいと言いますが、その分家賃も高くなります。

そのため、物件があるエリアの家賃相場に合った家賃設定をしないと、いい物件であっても、なかなか借り手はつきにくいと言えるでしょう。

従って、物件を建てる前に、周辺の家賃相場をきちんと確認し、その家賃を設定しても賃貸経営として成り立つ物件を建てることが大切といえます。

戸建賃貸を専門とする賃貸管理会社を選定できているのか

賃貸経営には管理会社の存在が不可欠です。一口に賃貸管理会社と言っても、区分マンションの管理が専門、一棟アパートが専門と得意とする管理物件のタイプが異なります。

そのため、戸建ての場合、戸建ての賃貸管理のノウハウが豊富な賃貸管理会社に管理依頼をする必要があります。

戸建て物件投資の初期費用と管理費用

費用に関しては、地域差が大きいため、何とも言えないのが実情です。

一般的には、戸建投資を始めようと物件を探し始めると、築年数にもよりますが、中古の場合は500万円前後、高くても1,000万円以内のものが多くあります。

リノベーションなどによって物件の価値を高めることも可能です。また、土地付き物件ですから、将来建物が老朽化しても土地の価格は残ります。

土地の価格は急激に下がることはほとんどありませんから、土地として売却する、新たに建て直して賃貸にすることもできます。そのため金融機関から比較的融資を引き出しやすいと言われています。

初期費用と管理費用

既に土地を所有していて、建物を新築する場合と、中古物件を仲介会社から買うのかによって、仲介手数料がかかるのかどうかが異なります。

新築建てる場合は、新築費用の5%~7%程度、中古物件を購入する場合は、物件価格の8%~10%程度の初期費用が相場です。中古のほうが初期費用の割合が高くなる理由は、仲介手数料がかかるためです。

②不動産投資を始めるにあたってかかる費用一覧

不動産取得税

不動産を売買によって取得した際に賦課される税金です。

購入後、半年以内を目安に納税通知書が届きます。不動産取得税は、「物件を購入した金額」ではなく、「固定資産税評価額」に対して課税されます。

固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づき、各市町村が算出する土地と建物の評価額です。

土地は時価の70%、建物は工事金額の50%~60%になるのが一般的です。税率は、土地・住宅用建物は3%、住宅用以外の建物以外の場合には4%です。建物固定資産税評価額に税率をかけて不動産取得税が算出されます。

登録免許税

不動産登記をするための税金です。売主から所有権を移転してもらったり、ローンで物件購入した時は銀行が抵当権を設定したり、新築物件の所有権保存登記といった「法的な権利を得る」場合に必要な税金です。

内容と税率は以下の通りです。

内容 税率
所有権移転登記(土地の売買) 1.5%(※)
所有権移転登記(建物の売買) 2%
所有権の保存登記 0.4%
抵当権設定登記 0.4%

※所有権移転登記(土地の売買)について:2021年3月31日まで1.5%、2021年4月1日以降は2%

中古物件の場合は、物件の購入時に所有権移転登記が必要になります。所有権を売主から買主に移転させる手続きです。不動産取得税同様、固定資産税評価額に対して、上記の税率が課税されます。

印紙代

印紙税法で定められた課税文書に対して、印紙税がかかります。不動産の取引においては、不動産の「売買契約書」とローン借り入れのための「金銭消費貸借契約書」でそれぞれ異なります。契約書の記載金額によって印紙代の費用が変わってきます。

記載金額 不動産売買契約書 金銭消費貸借契約書
500万円~1,000万円 5,000円 10,000円
1,000万円~5,000万円 10,000円 20,000円
5,000万円~1億円 30,000円 60,000円

※上記にない金額は国税庁のHPでご確認ください。

司法書士報酬

登記手続きや抵当権の設定及び立会業務、その他実費を含めて、8万円~10万円が相場です。手続きの内容は、どこにお願いしても変わらないので司法書士報酬が安い所へお願いすると良いです。

ローン事務手数料

ローンを借りる際に金融機関へ支払う費用です。定額制とローン総額に対する定率制などがありますが、定額制の場合は約3万円が相場です。

ローン保証料

不動産投資ローンの場合は、金額も大きく返済期間も長いため、保証会社を保証人とするのが通例です。要は、万が一、借主がローンの返済ができなくなった時に、借主に代わってローンの肩代わりを保証会社にしてもらうために払うお金です。

銀行からすると、お金を貸した人(借主)に何かあったときに、融資したお金をきちんと回収するための保険です。
保証料の支払には2つの方法があります。どちらかを選んで支払うことができます。

1つ目は一括で支払う方法です。この場合は融資金額の2%程度が相場です。

2つ目は、金利上乗せで支払う方法です。この場合は、年0.2%~0.3%金利に上乗せされます。一括払いの方が支払う総額が少なくなります。

損害保険料(火災・地震など)

ローン契約と同時に火災保険への加入が求められます。保険金額の決め方は2つの方法があります。

1つ目は、建物を時価で評価する方法です。2つ目は再調達価額で評価する方法があります。再調達価額とは損害に遭った建物や家財と同等なものを新たに建築、あるいは購入するのに必要な金額のことです。

後者の方が一般的となっており、相場は10年間でおよそ10万円程度です。

地震保険は任意ですが、建物自体が損害を受けるリスクをカバーしたいのであれば、保険をかけておく必要があります。火災保険の中には、不動産投資家向けに保険対象をカスタマイズできるものもありますので、加入して地震保険も付帯してつけるとコストパフォーマンスが良いです。

仲介手数料

不動産仲介会社を使い、中古物件を購入する場合にかかる費用です。仲介手数料の上限は、税込みの売買価格によって下表のように決まっています。

売買価格(税込) 仲介手数料の上限
200万円以下 5%
200万円~400万円 4% +2万円
400万円以上 3% +6万円

上記金額は、あくまで上限です。上限の半額で済む仲介業者も出てきます。しかし、安いだけで選ぶとサービスが悪い会社もありますので、あまりケチらない方が得策です。

売り主からの清算金(主に固定資産税・都市計画税)

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産台帳に所有者として登録されている方に対して賦課される税金です。

計算方法は固定資産税評価額×税率です。税率は都道府県及び各市町村が設定することが可能で、標準税率は1.4%です。大概の自治体は標準税率で算出しています。

不動産売買の際には、その年の引渡日までを売主、引渡以降を買主が負担することになっています。

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