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【保存版】一棟での不動産投資、抑えておくべきポイントを大公開!

投稿日:2020年5月24日 更新日:

そもそも一棟投資とは

一棟投資とは、マンションやアパートの建物を丸ごと所有して賃貸経営をすることです。

マンションの場合は区分所有と一棟所有という種類がありますが、アパートの場合は一室単位で売買されることがほとんどなく一棟単位で取引されているため、アパート投資はそのまま一棟アパート投資であると考えて問題ありません。

アパートは、マンションと比べると小規模な物件が多いため、一棟ものの投資を始めるのであればハードルは低くなります。

規模にもよりますがマンション一棟となると物件価格も相当なものとなるので参入のハードルは高くなりますが、建物の構造上資産価値が長持ちしやすいため長期的な不動産投資の選択肢として有望です。

一棟所有物件 区分所有物件 その他
マンション一棟 ワンルームマンション 戸建て
アパート一棟 ファミリータイプマンション シェアハウス
経営方法 区分マンション アパート一棟 マンション一棟 戸建て
難易度の低さ ★★★ ★★ ★★
初期費用の安さ ★★★ ★★ ★★
メンテナンス費用の安さ ★★★
空室リスクの少なさ ★★★ ★★ ★★
利回りの高さ ★★ ★★★ ★★★

一棟投資のメリット

一棟投資のメリットは以下の通りです。

  • 複数の部屋数があるため家賃収入が完全にゼロになるとは考えにくい
  • 物件価格に対する家賃収入の割合が高く利回りが高くなりやすい
  • 土地と建物を丸ごと所有するので建物が老朽化しても資産価値が残る
  • 土地の価値によっては売却で大きな利益を得る可能性も
  • 相続税の節税効果がある

相続資産の中に多額の現金がある場合、それを一棟アパートにすることで資産評価を大幅に下げることができるため、相続対策としてアパートを購入する人もいます。

一棟投資のデメリット

一棟投資のデメリットは以下の通りです。

  • 立地や老朽化など、物件そのものの集客力が低下すると空室率が一気に上昇する
  • 老朽化や災害などで建物の価値が下がってしまうと、修繕やリフォームなどの費用が増大する
  • 区分マンションに比べて、物件購入価格が高くなるため参入のハードルが高い
  • 物件購入価格の高さゆえにリスクも高くなる

どんな人に適しているのか

一棟アパート物件は、多くの方が思っているよりも安く購入できることがよくあります。

6室程度の物件であっても3,000万円台で購入できることもあるため、サラリーマンなど標準的な所得水準の人であっても参入しやすいです。実際に、「サラリーマン大家」と呼ばれる人たちの多くがアパート経営に参入しています。

既存の不動産を所有している方にとっては、所有している土地にアパートを建てることで相続対策になりますし、家賃収入を得るまでのコストが安いので高利回りが期待できます。サラリーマン大家を目指す方と、既存の不動産をお持ちの方々に適していると言えます。

一棟マンション物件は、初期投資の規模が大きくなるため、初心者には少々敷居が高くなります。すでに他の物件で不動産投資をしている人や、数千万円の自己資金を用意できる人などが妥当なラインです。

そのため、一棟マンション投資は不動産投資の中級者以上向けとなります。

一棟物件の選び方のポイント・注意点

購入物件を探して購入、そこに入居者を募集するという賃貸経営の大まかな流れは他の物件種類と同じです。

一棟投資を始める方法については、区分マンション投資とそれほど変わりません。一棟物件は土地と建物を丸ごと所有するため立地条件の精査はシビアになる必要がありますが、これも不動産投資全般に当てはまることです。以下に一棟物件選びのポイントを記載します。

立地条件

一棟物件に限らず、不動産投資は場所選びが最優先項目です。

その物件に入居する人の人物像を描いてみて、その人ならどんな場所を好むかを考えることから場所選びをしてみましょう。単身者もしくは若い人向けであれば、都心からの交通アクセスや駅からの距離、近隣にコンビニやスーパーなどがあるかというのが検討項目となります。

ファミリー世帯向けであれば学校や病院、公園などの周辺環境が整備されているという要素の優先順位が高くなります。

稼働率と利回り

一棟物件を購入する多くの場合は中古物件です。すでに入居者がいる物件なので、稼働率や管理状態を知ることができます。

稼働率は入居戸数を全戸数で割るとすぐに算出できるので、やはり稼働率が高い物件がおすすめです。そのまま家賃収入に直結するだけでなく、稼働率が高いということはそれだけ物件に魅力があると推測できるからです。

また、一棟売り物件を選ぶ際に注目したいのが利回りです。利回りが高いほど投資効率が良いことになります。

住宅設備

アパートやマンションは利便性の高さも大きな魅力なので、住宅設備で物件を選ぶ入居者も多くいます。オートロック、浴室乾燥、温水便座、モニター付きインターホンなどの設備があると人気物件となりやすいので一棟物件選びの際に考慮すると良いでしょう。

特にオートロックやモニター付きインターホンなどは女性の一人暮らしやファミリー層に人気の高い設備です。

物件の共有部分

一棟物件の購入を検討している際に物件の現地下見は必須です。

下見では物件の外観や管理状態、周辺環境など見るべきところは多いのですが、物件の管理状態を見ると不動産経営の成否に関わる重要なことが分かります。

その中でも注目するべきなのが、共有部分です共有部分が散らかっているかどうかを見ることで管理会社の仕事ぶりと入居者の民度を知ることができます。

耐震性能

長期的な視野で不動産経営をしていくにあたって、地震への備えは避けて通ることができません。

1981年に施行された新耐震設計法では、「震度5程度」に耐えられる性能と規定されていたものが「震度6強以上」で倒れないことと改められています。

これは明らかに、この間の時期に起きた大きな地震の被害を踏まえてのものなので、新基準の耐震性能を持っている物件であればこの間に起きた地震でも耐えることができると考えられます。

その他にも新耐震設計法では建物やその中の人を守るための基準が厳格化されているので、一棟物件選びにおいても新地新設計法が適用されている時期の物件であるかどうかは考慮すべきポイントです。

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