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物件選びが肝心!不動産投資で『儲かる物件』と『損する物件』の見分け方

投稿日:2020年4月29日 更新日:

不動産投資において"良い物件"とは

家賃収入を継続的に得られるポテンシャルがある物件

一言で言うと、「家賃収入を継続的に得られるかどうか」が不動産投資において良い物件かどうかを分けます。わかりやすい基準を言えば、「駅からの距離」や「間取り」です。

まずは、ご自身が賃貸住宅に住む場合に選ぶ基準で考えてみましょう。「駅から近いか」「面積がどのくらいか」といったことは、当然考慮するはずです。

ご自身から見ても魅力のある物件であれば、「借り手がつく=空室ではなくなる=家賃収入を継続的に得られる」可能性が高くなります。また、「長期に渡って収入を得る」ためには、「将来的に発展性のある地域か」「今は好条件でも、将来的に状況が変わってしまう可能性はないか」といったことも考える必要があります。

「自分が住む」のであれば、「状況が変われば引っ越す」ことも可能ですが、投資の場合は、物件と「長い付き合い」になります。長期的な視点も欠かせません。現代の日本では少子高齢化が進み、今後人口が減少していくことが考えられます。

そのような状況になっても利便性が高い立地の物件であれば、入居者は十分に集まるため、都市部のターミナル近くの物件を選ぶことを推奨します。

管理体制が充実している物件

家賃収入を落とさないためにも、不動産の資産価値を保つことが重要です。そのためには物件の管理体制が非常に大切であり、物件がきちんと管理・メンテナンスされているかどうかも確認するようにしましょう。

「管理人は常駐なのか」・「共有部分の状態」・「修繕計画があるか」・「定期点検を行っているのか」このあたりがきちんと出来ていれば管理体制としては合格点と言って良いでしょう。不動産投資用物件を購入する際は、以上の点に加え、以下の「購入を避けた方が良い物件」についても参考にしてください。

不動産投資において"購入を避けた方が良い物件"とは

立地の悪い物件

物件は、不動産投資にはリスクが大きいです。立地というと駅からの距離だけを思い浮かべる方も多いのではないでしょうか?

確かに、駅に近い方が入居者も付きやすいでしょう。しかし、立地には他の意味もあります。病院や役所、スーパー、学校などが近くにあるか、という「利便性」も物件を選ぶ上で重要な条件になります。

近年、国土交通省が職住近接を推進しています。職住近接とは職場の近くに住むことで、通勤時間が短縮できて時間を有効活用できるようになり、ストレスの軽減も期待できます。そのような社会が当たり前になってくるということを考えると、立地が不安だと思われる物件は避けた方が無難でしょう。

金融機関の融資審査で評価の低い物件

金融機関が融資審査をする際は、申込者の信用情報を見ます。しかし、銀行が見るのはそのような個人情報だけではありません。

申込者自身に問題がなくても物件の評価が低いと、融資額が極端に低くなったり、金利が高くなったりすることがあります。評価が低いということは、収支が悪くなったり、売却の際に価格が安くなったりする可能性があります。いくつかの金融機関に相談して、どの金融機関も条件が悪い場合は物件を代えた方が良いかもしれません。

デザイナーズ物件

デザイナーズ物件というとおしゃれなイメージで良い物件のように思う人も多いでしょう。しかし、デザインが凝りすぎると年数の経過とともに、奇抜なイメージも大きくなり、逆に入居者がつかないということがあるので注意しましょう。

例えば、部屋全体が丸みを帯びている物件は、一般的な四角い物件と比較して人気がありません。長い目で見た場合は、そのような特徴的な物件より、ごく普通の間取りの物件の方が安心です。もちろん、全てのデザイナーズ物件がマイナスイメージというわけではないのですが、結局のところ、周辺の競合物件との差別化を目的としたものが多くなっています。入居者のニーズを汲み取ったものではない、という点において注意が必要です。

年数が経っても入居者に求められる普遍的なデザインなのかどうかをチェックすると良いでしょう。

無名ブランドの名前がついている物件

建物のブランド名に注意しましょう。投資用不動産のブランド名は、シリーズ化されていることが多く、ブランド名にその地名などを付けています。

無名のブランドだったり、有名なブランド名と無名のブランド名をくっつけたような名前だったりした場合は注意が必要です。建築した不動産会社と販売する不動産会社のブランド名が合わさっていることが多く、その場合、販売会社の利益の分だけ物件価格が高くなっていることがあるからです。そのような物件では利回りが悪くなるため、慎重に検討しましょう。

建築基準法に違反している物件

中古物件では建築基準法に違反している物件も中には存在します。というのも、物件が建てられた後に、建築基準法が改正されると、基準に満たしていない場合が出てきます。

接している道路幅が基準より狭かったり、建蔽率がオーバーしたりしている場合などは、大きな制限がかかり、思ったような物件が建てられなかったり、建て替え自体ができなかったりすることがあるからです。

また、「新耐震基準」に適合している物件がマストです。新耐震基準とは、1981年6月1日以降の建築確認において適用されている基準のことです。この基準に合格していれば、震度6~7の地震でも倒壊しないと言われています。入居者は安全面にも気を付けて物件を選ぶため、この基準をクリアしている物件を選ぶようにしましょう。

物件探しにおすすめのサイトとは?

不動産投資が成功するかどうかは、購入した時点で8割~9割が決まります。中には100%決まると言っている専門家もいるほど重要です。良い物件を購入できるかどうかは、不動産投資成功の鍵を握っているのです。

以下の不動産投資情報サイトで検索することができます。一昔前に比べれば、収益不動産を探すことは簡単になりました。最近では、不動産投資専門のサイトが充実してきています。これらのサイトから不動産会社にコンタクトするだけでかなりの情報を得ることができます。

楽待(http://rakumachi.com/)

このサイトが良いのは、不動産会社には匿名で、こちらが欲しい情報を登録することができるところです。収入証明を添付すれば、プレミア会員にもなれます。プレミア会員になると、不動産会社としても真剣に不動産投資を考えていると判断し、優良な情報を流しやすくなります。楽待を使うのであれば、プレミア会員になっていた方が良いでしょう。

また、ニーズを複数登録できるので、エリア、構造、利回りを具体的に登録していると、自動的に情報がメールに送られてきます。また、オリジナルコラムやオンラインセミナーの他、不動産関連のセミナー情報も多数掲載されています。売却を考える際には、一括査定も可能と至れり尽くせりのサイト構成となっています。

健美屋(http://www.kenbiya.com/)

エリア別に検索した結果が見やすくなっているので、定期的に見ていると、エリアの収益が頭にインプットしやすく、相場から安い物件を見つけるのに適しています。「楽待」と同じように、ニーズの登録ができるので、条件設定しておくと自動的に情報がメールに送られてきます。不動産投資をする方の多くは、楽待と健美屋に登録する傾向にあるので、この2つを見て置けば、概ね価格の動向は把握できます。

また、多数の投資家による「不動産投資ブログ」の評価が高く、現役の投資家ならではのリアルな情報を知ることができます。特にサラリーマン大家の苦労話は、独自性が高いものとなっています。セミナー情報も豊富で、テーマ分け、問題分けと多彩なジャンルで開催されています。

LIFULL HOME’S(http://toushi.homes.co.jp/)

不動産投資家向けの情報が特に揃っているサイトです。良く使うのが、エリアごとの空室率やそのエリア・駅の間取り別の家賃相場などです。正直、この空室率と賃貸ヒアリングの内容では一致しないことがありますが、大まかな市況を見る上ではとても役に立ちます。

県と市で空室率が高いエリアが多ければ、苦戦する可能性が高いエリアだということを把握できます。不動産投資には興味があるけど、経験がないから困っている・迷っているという人には利用しやすいサイトだと思います。

アットホーム投資(https://toushi-athome.jp/)

掲載数はポータルサイトではかなり多いです。初心者向けに初めて不動産投資をするときのノウハウを提供しています。初心者向けのコラムは見れるので読んでみるといいと思います。

難点は、他サイトに比べて、物足りない感は否めません。セミナー情報もあまりないようです。

その他投資用不動産情報サイト

・ノムコム・プロ(http://www.nomu.com/pro/)
・東急リバブル投資用(http://www.livable.co.jp/toushi/)
・三井不動産リアルティ(http://www.rehouse.co.jp/toushi/)

いわゆる大手不動産会社の不動産投資用サイトになります。情報量は、そこまで多くないですが、優良顧客から預かっている非公開物件の情報を持っていることが多く、担当者(営業マン)と仲良くなるといろいろ教えてくれます。

不動産会社に足を運んで物件を探す場合は、不動産会社は購入者、売り主からそれぞれ3%の利益が得られるため、ネットには掲載していない情報も数多く持っています。営業マンと仲良くなって、情報をもらえるようにしておくのも良いでしょう。

物件探しは自分で行うべき?それとも誰かにお願いするべき?

筆者の意見ではありますが、少なくとも初めから誰かにお願いをするべきではありません。不動産投資で成功するためには、業者のいいなりだけでは難しいと思います。

まずは、勉強やセミナーに行って数多くの情報に触れることをおすすめします。さまざまな本を読んでみる、セミナーに出かける、吸収できるものは吸収しましょう。

「自分が不動産投資のプロになる」ぐらいの知識を持つことが、成功へのカギとなるでしょう。まずは、こちらで紹介した方法を参考にして頂き、ご自身で物件探しをすることをお勧めします。きちんと知識をつけた上でどうしても自分で探す時間が取れない、不安だという人は相談するようにしましょう。

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