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【保存版】不動産投資の初期費用、相場は◯◯円?!内訳も含めて解説!

投稿日:2020年3月1日 更新日:

不動産投資の初期費用にはいくらくらいかかる?相場や内訳を解説!

不動産投資をしてみたいけれど、「初期費用にいくらくらいかかるのか?」がイメージできないないために踏み出せない方も多いのではないでしょうか?

そんな方のために不動産投資の初期費用がどのような内訳なのか、その内訳でかかる金額の目安についてご紹介していきますね。

『不動産投資に向いている人』ってどんな人?

一言でいうと「ローン審査に通る人」になります。審査に通りやすい人にはいくつかの特徴があります。

下記の条件を満たせている方は、不動産投資を検討してみるのも良いと思います!

①職業と年収

公務員や正社員であれば、安定性があると判断されてローンの審査に通りやすい傾向にあります。また、物件購入時点で、現職の勤続年数が3年以上であることが望ましいです。そして、年収が多ければ多いほど、銀行としても貸倒れリスクを低減できるため審査で有利になります。

ローンに通りやすい職業:医者、教師、会計士、弁護士、看護士、パイロットなど

一方で、自営業の方や収入が安定しない職業に就いている方はローン審査が通りにくい傾向にあります。


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②金融トラブルの有無

当たり前ですが、過去に金融トラブルを起こしていない人ほど審査には通りやすいです。(というより、トラブルがあると一気に審査に通りづらくなります。)

そもそも、なぜみんな不動産投資なんてやっているの?

借金を抱えるとなると不安に感じる方も多いとは思いますが、月々のローンの返済を「月々のローン返済=家賃収入」の条件で始めれば、基本的には特に心配することもありません。

また、なぜ若い方で不動産に投資している方が多いのでしょうか?

それは、20代・30代という若いうちから投資をすることでメリットがたくさんあり、その中の一つに『早いうちから始めることで、早期の返済が可能となる』ということが挙げられます。それによって、家賃収入を得られる期間を長くすることができるのです。(年金制度自体が危ぶまれている昨今、老後の収入源を確保しようとする方も少なくないのではないでしょうか?)

そのため、不動産投資を始めるなら早ければ早いほうが得られるリターンが多いのでおすすめなのです。(他にもたくさんメリットがありますが、ここでは割愛します。)


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不動産価格の目安とは?

不動産投資といっても分類がいくつかあります。(マンション一棟やビル一棟などの一棟全てであっても、ワンルームマンションやアパートの1室のみであっても、一般的にはすべて『不動産投資』と呼ばれます。)

今回は、初心者がはじめやすい『ワンルームマンション』の価格について説明します。

首都圏の新築ワンルームマンション1部屋の平均価格は、約2,600万円~約2,700万円です。また、中古ワンルームマンションだと約1,300万円~1,400万円ほどになります。(新築物件の約半額)

新築物件を選ぶメリット・デメリット

新築物件を選ぶメリットとして一番大きいのは、金融機関からローンを引き出しやすいことです。将来の家賃収入が見込める物件だと評価されれば、「頭金がゼロ」というフルローンが組めることもあります。

また、当面はリフォームや修繕の必要がないのも安心ですね。雨漏りや水漏れなど購入前に判明しなかった不具合を売主が負う瑕疵担保責任も10年間あるので、初心者には安心です。

中古物件を選ぶメリット・デメリット

中古物件のデメリットと言えるのが、新築に比べて物件の評価が低くなるためローンが組みにくいことです。

そのため、融資期間が短くなる可能性も高いく、また建物の状態をよく見て購入しないと、購入早々に修繕費が発生する可能性もあります。

一方で、それを上回るほどの中古物件を選ぶメリットは、立地です。マンションは、立地のいい場所から順に開発されていくため、新築物件と比べると立地が良いことが多いです。

新築物件で買う場合の初期費用は、【物件価格の4%~5%程度】が相場と言われている!

不動産を買主から買うか、仲介会社から買うのかによって、仲介手数料がかかるのかどうかが異なります。

新築物件を買う場合は不動産購入額の4%~5%程度、中古物件を購入する場合は7%~8%程度の初期費用が相場です。

中古のほうが初期費用の割合が高くなる理由は、仲介手数料がかかるからだと思ってください。

以下では、この費用の内訳を詳しく解説していきたいと思います。

不動産投資を始めるにあたってかかる費用一覧

① 不動産取得税
② 登録免許税
③ 印紙税
④ 司法書士報酬
⑤ ローン事務手数料
⑥ ローン保証料
⑦ 損害保険料(火災・地震など)
⑧ 仲介手数料
⑨ 売り主からの清算金(主に固定資産税・都市計画税)

① 不動産取得税

不動産を売買によって取得した際に賦課される税金です。購入後、半年以内を目安に納税通知書が届きます。

不動産取得税は、「物件を購入した金額」ではなく、「固定資産税評価額」に対して課税されます。

固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づき、各市町村が算出する土地と建物の評価額です。

土地は時価の70%、建物は工事金額の50%~60%になるのが一般的です。

税率は、土地・住宅用建物は3%、住宅用以外の建物以外の場合には4%です。

建物固定資産税評価額に税率をかけて不動産取得税が算出されます。

② 登録免許税

不動産登記をするための税金です。

売主から所有権を移転してもらったり、ローンで物件購入した時は銀行が抵当権を設定したり、新築物件の所有権保存登記といった「法的な権利を得る」場合に必要な税金です。

※内容と税率は以下の通りです。

内容 税率
所有権移転登記(土地の売買) 1.5%
所有権移転登記(建物の売買) 2.0%
所有権の保存登記 0.4%
抵当権設定登記 0.4%

※所有権移転登記(土地の売買)については、2021年3月31日まで1.5%、2021年4月1日以降は2%です。

中古物件の場合は、物件の購入時に所有権移転登記が必要になります。これは、所有権を売主から買主に移転させるための手続きです。

不動産取得税同様、固定資産税評価額に対して、上記の税率が課税されます。

新築物件の場合は、所有権の保存登記が必要です。

ローンを組んで不動産を購入する場合は、抵当権設定表記が必要となります。

③ 印紙代

印紙税法で定められた課税文書に対して、印紙税がかかります。

不動産の取引においては、不動産の「売買契約書」とローン借り入れのための「金銭消費貸借契約書」でそれぞれ異なります。

契約書の記載金額によって印紙代の費用が変わってきます。

記載金額 不動産売買契約書 金銭消費貸借契約書
500万円~1,000万円 5,000円 10,000円
1,000万円~5,000万円 10,000円 20,000円
5,000万円~1億円 30,000円 60,000円

※上記にない金額は国税庁のHPでご確認ください。

④ 司法書士報酬

登記手続きや抵当権の設定及び立会業務、その他実費を含めて8万円~10万円が相場です。手続きの内容は、どこにお願いしても変わらないので司法書士報酬が安い所へお願いすることをおすすめします。

⑤ ローン事務手数料

ローンを借りる際に金融機関へ支払う費用です。定額制とローン総額に対する定率制などがありますが、定額制の場合は約3万円が相場です。

⑥ ローン保証料

不動産投資ローンの場合は、金額も大きく返済期間も長いため、保証会社を保証人とするのが通例です。ゆまり、万が一、借主がローンの返済ができなくなった時に借主に代わってローンの肩代わりを保証会社にしてもらうために払うお金です。銀行からすると、お金を貸した人(借主)に何かあったときに、融資したお金をきちんと回収するための保険です。

保証料の支払には2つの方法があります。どちらかを選んで支払うことができます。

1つ目は、一括で支払う方法です。この場合は融資金額の2%程度が相場です。
2つ目は、金利上乗せで支払う方法です。この場合は、年0.2%~0.3%金利に上乗せされます。

一括払いの方が支払う総額が少なくなります。

⑦ 損害保険料(火災・地震など)

ローン契約と同時に火災保険への加入が求められますが、保険金額の決め方は2つの方法があります。

1つ目は、建物を時価で評価する方法です。2つ目は、再調達価額で評価する方法があります。(再調達価額とは損害に遭った建物や家財と同等なものを新たに建築、あるいは購入するのに必要な金額のことです。)

後者の方が一般的となっており、相場は10年間でおよそ10万円程度です。地震保険は任意ですが、建物自体が損害を受けるリスクをカバーしたいのであれば、保険をかけておく必要があります。

火災保険の中には、不動産投資家向けに保険対象をカスタマイズできるものもありますので、加入して地震保険も付帯してつけるとコストパフォーマンスが良くなります。

⑧ 仲介手数料

不動産仲介会社を使い、中古マンションを購入する場合にかかる費用です。(新築マンションを購入する場合はかかりません。)

仲介手数料の上限は、売買価格によって下表のように決まっています。

売買価格(税込) 仲介手数料の上限
200万円以下 5%
200万円を超える部分~400万円まで 4% +2万円
400万円を超える部分 3% +6万円

上記金額は、あくまで上限です。上限の半額で済む仲介業者も出てきます。しかし、安いだけで選ぶとサービスが悪い会社もありますので、あまりケチらない方が得策です。

⑨ 売り主からの清算金(主に固定資産税・都市計画税)

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産台帳に所有者として登録されている方に対して賦課される税金です。

計算方法は、【(固定資産税評価額)×(税率)】です。税率は都道府県及び各市町村が設定することが可能で、標準税率は1.4%です。大概の自治体は標準税率で算出しています。

不動産売買の際には、その年の引渡日までを売主、引渡以降を買主が負担することになっています。

まとめ

不動産投資は、金額が大きいため、敷居が高いイメージがあります。

しかし、今回解説した初期費用の相場について理解すれば、これからどのくらいの金額を目標に貯蓄をしていくのか、どのような物件を選ぶべきかといった今後のアクションが明確になるため、敷居が下がるかもしれません。

不動産投資は「お金持ち限定」というイメージが持たれがちですが、実際は多くのサラリーマンが副業として行っています。

最近は、女性もOLの方をはじめとして薬剤師や看護師など医療関係の方も、不動産投資を始める方が増えてきているようです。

将来への資産形成の選択肢の一つとして不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。

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