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不動産投資の仕組みを徹底解剖!不動産投資がおすすめだと言われる理由

投稿日:2020年4月29日 更新日:

不動産投資の基本

不動産投資で収益を得る方法として、「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の2種類があります。

ポイント

インカムゲイン方式とは、不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得ていく方法のことです。
キャピタルゲイン方式とは、不動産を低価格の時に購入し、景気などの影響で価格が上昇した時に購入価格より高い価格で売却することで、差額の利益を得る方法のことです。

まず、不動産投資の初心者にお勧めするのは、インカムゲイン方式です。キャピタルゲイン方式は、細かく景気の動向を読み取ったり、リフォームを施したりと手間ひまがかかりますので、初心者にはオススメできません。ここでは、初心者向けに、インカムゲイン方式での不動産投資の仕組みを説明します。

インカムゲイン方式で利益を出す仕組み

インカムゲイン方式では、物件を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月安定した家賃収入を得ます。多くの場合、物件は銀行からのローンで購入し、家賃収入の中からローンを返済していきます。毎月の家賃収入の中からローン返済やその他支出を引いたものが利益になります。また、入居者の募集や物件の管理は、管理会社などに依頼するケースが多いです。関係を図に表すと、以下のようになります。

※図を設置。

不動産投資経営の種類

マンション経営

マンションを一室単位で経営するものです。最も始めやすいので、初心者にはこの方法がお勧めです。

アパート経営

集合住宅一棟の経営を行うものです。元々所有していた自分の土地にアパートを新しく建築したり、土地と建物をセットで購入して始めたりするのが一般的です。

シェアハウス経営

自分の所有する建物(マンション一室や戸建て)をシェアハウスとして賃貸する方法です。新しい不動産投資の方法なのですが、近年若者を中心にシェアハウスの人気が高まっていることから、注目を集めています。

戸建て経営

一戸建ての経営を行うものです。アパート経営と同様、元々所有していた自分の土地に戸建てを新しく建築したり、土地と建物をセットで購入して始めたりするのが一般的です。
それぞれの種類の特徴を比較して表にすると、下表のようになります。下表からメリットとデメリットを把握し、自分に合った種類を選ぶのが大切です。

経営方法 マンション アパート シェアハウス 戸建て
難易度の低さ ★★★ ★★ ★★
初期費用の安さ ★★★ ★★ ★★
メンテナンス費用の安さ ★★★
空室リスクの少なさ ★★★ ★★ ★★
利回りの高さ ★★ ★★★ ★★★

不動産投資がお勧めの理由とは?

特別なスキルやノウハウはいらない

不動産投資を始めるのに、特別なスキルやノウハウは必要ありません。もちろん、不動産投資について基本的なことを勉強する必要はあります。ただ、株式投資やFXのように複雑な投資方法を学んだり、日々経済の動きをチェックしたりしなければいけないということはありません。他の投資と比べれば、不動産投資は非常にシンプルです。

(軌道に乗ってしまえば)時間をさく必要がない

不動産投資は、他の投資に比べて時間をさく必要がありません。株式投資やFXといった投資の場合、小まめに経済の動きを確認しなくてはならないでしょう。その点、不動産投資は物件に入居者さえいれば安定した家賃収入を得ることができます。

不動産投資であれば、他に本業をしている人でも本業を疎かにすることなく進めることができます。

コントロールがしやすい

不動産投資は、他の投資と比べてコントロールがしやすいです。まず、資金計画のコントロールがしやすいです。入居者がいる限り家賃収入は毎月一定額で入ってきますので、資金計画の見通しを立てることができます。次に、リスクのコントロールがしやすいです。他の投資と違い、不動産投資のリスクはあらかじめ対策が取れるものばかりです。初心者でもポイントをおさえれば安心して始めることができます。

長期的・安定的に収益をあげることができる

不動産投資では、長期的・安定的に収益をあげることができます。将来にわたって賃貸需要の減少しない地域の物件を選べば、急に不動産の価値が半分になってしまうといったことはありませんので、安定的に収益をあげることができます。

税制上のメリット

不動産投資は、節税対策として活用できるメリットもあります。

まず、所得税の節税につながります。不動産投資における利益や損失は、「不動産所得」として確定申告する必要がありますが、所得税の計算においては、「給与所得」と「不動産所得」は損益通算が可能になります。

不動産所得を計算するときは、減価償却費を経費にできるのも大きなメリットです。購入価格のうち、建物部分は購入時に一括して経費にはせず、法定耐用年数に応じて1年ずつ費用にしていきます。そうすると、実際にお金を支払っていなくとも、毎年減価償却費として計上できるので、課税所得を減らすことが可能なので所得税の節税になるというわけです。

ここでは、細かい計算方法は省略しますが、住民税の計算にも上記の「課税所得」が用いられます。つまり、所得税と連動して住民税も下がることになるわけです。課税所得を下げることによって、所得税と住民税のダブル節税が可能になります。

生命保険の代わりになる

不動産投資の運転資金を銀行で融資を受ける際に、団体信用生命保険に加入できるケースがほとんどです。生命保険の代わりに不動産投資をする方もいるほどです。団体信用生命保険は、加入者の死亡や、高度障害を患った際に、融資額を補填する(つまり、ローン残高がゼロになる)という保障が受けられます。

ご家族には、ローンを完済した物件だけが残るので、生命保険代わりになるということです。

不動産投資が一般的に推奨されているのか、裏側のロジックが知りたい

不動産投資は堅実なビジネスではない!?

良く考えてみてください。もし、不動産投資がそれほどまでに儲かるものであるならば、なぜ不動産のプロである不動産業者は、自ら不動産を購入して、マンション経営やアパート経営を始めないのでしょうか。

それは不動産投資が堅実なビジネスではないからです。ほとんどの不動産業者は、自らお金を出して不動産の購入することはせず、それよりもオーナーになってくれそうな方に対して「不動産投資」を勧めて、仲介手数料で収益を上げるほうが、よほど確実に儲けることができるのです。

実際のところ、街の不動産業者の仕事の大半は、不動産を買いたい或いは借りたいお客様と、売りたい或いは貸したいお客様とをつなげて、仲介手数料をいただくようなビジネス形態をとっています。いわゆる不動産投資(マンション経営やアパート経営)をメインに手掛ける不動産業者は、あまり見たことがありません。また、不動産業者の友人から直接聞いた話ですが、他の理由としては空室リスクがあるうえに、投資額を回収するのに長期的な時間がかかるからとのことでした。

真実を言わない不動産業者がある!?

融資を受けるにあたって、本当はいくつかの銀行が使えるはずなのに、それを一切伝えず、ある特定の銀行のみを薦める不動産業者があります。本当に不動産投資の利益を考えるのであれば、その銀行はふさわしくないのかもしれない。それにも関わらず、融資が通りやすい、つまり販売しやすく、楽をして手数料を稼ぎやすいといったような選択肢のみを提示する不動産業者があるという話も一部耳にしたことはあります。

不動産業者の言いなりにならない!

新築区分マンションは、実は節税している部分を考慮してもトータルの収支としては不動産投資として成り立たない場合が多いです。節税ができていても、新築区分マンションは値下がり幅が大きいため、出口まで見ていくとマイナスになる可能性が高いと言われています。

また、不動産業者の見込みが甘い、つまり収支のシミュレーション数字を良く見せるというのもありがちなケースです。区分マンションでは必ずかかる経費、管理費・修繕積立費を計算しないのは、あまりにもいい加減すぎますが、固定資産税・都市計画税などを入れずに計算している業者は多くいます。本来は、そういった税金も含めてシミュレーションをする必要があるので、固定資産税・都市計画税を入れて再計算してもらうようにしましょう。

不動産取得税などの話も、しっかり説明していない不動産業者もいるようです。不動産取得税というのは、不動産を買ったときに払う税金ですが、それは購入時にかかるのではなくて、3~4カ月後といったタイムラグがあって請求があります。この存在を知らない方もいるので購入時に伝えるべきですが、想定していない人も多く、あとから慌てる人も少なくありません。いくら高利回りで多くの家賃収入を得られても、それを上回る出費があれば意味がないですよね。

このように高利回りであっても、儲からない物件は存在します。不動産業者が「この物件は高利回りでお薦めです」という場合では、その家賃が適正なのか、また想定外の出費がないか、物件を維持するためのランニングコストが高額でないか、税金はどれくらいかかるか、しっかり見極める必要があります。

新築から20年~30年も家賃相場が変わらないなんてあり得ない!

良くある話ですが、収支シミュレーションで家賃が30年経ってもまったく下落しない設定になっていることも多いようです。

新築物件の家賃は相場家賃より高く設定されますが、入居者が入れ替われば、下がっていくものです。新築/築10年/築20年/築30年と時間が経った状態で同じ賃料で貸し出せるのは、現実的ではありません。30年もの間、ずっと同じ新築家賃で入るようなシミュレーションで立てる業者というのは、見込みが甘すぎます。

こういった都合のいいシミュレーションを信じたオーナーが、後に収支が合わなくなった結果、持ち続けられなくなって売却するケースはよくあることです。そして、そういった物件をお金持ちの投資家が安く買いたたいているという現実があります。

不動産投資に関して

興味本位でやるのは絶対にやめましょう。また時間がないからと言って不動産業者に丸投げするのもダメです。最低限の知識を持たずにやろうとするならば、必ず後になって痛い思いをしますので推奨しません。ただ、勉強して知識をつけた上で始めるのであれば、やってみる価値は大いにあります。表面だけではなく、真実の利回りで計算して物件を判断することをお勧めします。

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