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ナースが教える不動産投資

【投資額別】不動産投資

【徹底検証】『100万円』で不動産投資を始めるのは妥当か?それとも無謀か?

投稿日:2020年3月2日 更新日:

【100万円】で不動産投資を始めることは現実的なのか?

不動産は高額なイメージがありますよね?そのため不動産投資は多額のお金がないと始められないと考えている方も多いはずです。

確かに、不動産に限らず、投資するためには、貯金するなどしてまず手元にお金が用意できていなければなりません(投資に回せるお金を投資資金と言います)。

しかし、不動産投資の場合、数万円からでも投資を始めることができます。100万円もあれば、かなり選択肢が広がります。

以下では、まず最初に、投資資金が多いか少ないか、それぞれにどんなメリットがあるのかを説明します。そのうえで、100万円で不動産投資を行う、そして投資に成功するための考え方を学びます。

最後に、その考え方に沿って投資を行う流れと、そのために、具体的に始めるべき事柄をご説明したいと思います。

投資資金が多いか少ないかで何が違うのか

人それぞれ、投資資金が異なります。多い人も入れば、少ない人もいます。では、どちらが有利なのでしょうか。

これは何を目的として投資するのか、によって違ってきます。

投資で1000万円儲けたい、のだとすれば、投資資金が多い方が、そして多ければ多いだけ有利になります。

一方で、手元のお金を2倍にしたいのだ、とすれば、投資資金が少ない方が可能性が高いと言えます。

このことを理解するために、100万円の投資ができるAさん、5000万円の投資ができるBさん、100億円の投資ができるCさんを例にそれぞれのメリットを考えてみます。

1-1.投資資金が多いことのメリット

1-1-1.高額不動産への投資ができる

例えば3000万円のとても投資する対象として魅力的な不動産があったとします。

BさんとCさんは投資することができますが、Aさんはお金が足りないので投資することができません。

1億円の不動産はCさんだけが投資できます。10億円の不動産に投資できるのもCさんだけです。

投資資金が増える最大のメリットはこのように投資できる対象が広がることにあります。

逆に言えば、投資できるお金が少ないと、勝負する土俵にすら上がれないことがあります。

1-1-2.投資の話がより多く回ってくる

不動産投資はお金を払って不動産を買うことから始まります。考えてみると、反対側に不動産を売る人がいるから始まるのです。

自分が不動産を売る立場だとして、Aさん、Bさん、Cさんのだれにまず話をするでしょうか。

普通は一番お金を持っているCさんです。

売る人はなるべく、買いませんか、という営業の手間を減らしたいと考えます。そのため、買ってくれる可能性の高い人から話を持ち掛けます。

単純に他の条件が同じであればAさんよりBさん、BさんよりCさんの方が「お金がなくてその不動産を買えない」ということが少ない、つまりは買ってくれる可能性が高いです。なので、最初にCさんに声がかかるのです。

投資の話は多く回ってくる方が有利です。その聞いた話の中から自分の欲しいと思ったものを選べるからです。

逆にBさんはCさんの断った話しか回ってこず、AさんはBさんが断った話しか回ってこないことになります。

1-1-3.分散投資の幅が広がる

有名な投資の格言に、卵は一つのかごにまとめて入れてはならない、というものがあります。

万が一落としてしまったときに全部が割れてしまうので、リスクが高い、という意味です。

かごは二つにして左右の手で、また背中のリュック、ウェストポーチなどに分けて持っていましょう、そうすれば一遍に全部の卵が割れてしまうことを防げます、という教えです。

投資も同じように、一つの事柄にすべての投資資金を投じてしまうと、万が一の事柄が発生した場合に痛手が大きくなります。

そのため、投資資金をいくつかに分けて投資することがリスクの観点からは望ましいのです。これを分散投資といいます。

投資資金が多くなればなるほど、分散投資がしやすくなります。

そのため、Aさんは1つの投資しかできないかもしれませんが、Bさんはもっとたくさん、Cさんはさらにたくさんの投資ができるのです。

1-1-4.一棟買いできる可能性が高まる

マンションに住むのと、一軒家に住むことを比較してみましょう。

あくまで比較すれば、という話ではありますが、お隣さんの音により気を使わなくて済むのは一軒家です。ドアに飾りをつけるとき、より気兼ねするのはマンションです。

つまり、一軒家に住む方が、自分のやりたいようにできる、ということです。

不動産投資でも、不動産を丸ごと(マンションであれば一棟)買った方が、その中の一部(マンションであれば1室)を買うよりも自分のやりたいようにできます。

例えば共用廊下の掃除を1か月に1度はすべきだと思ったとしても、マンションの残りの部分を持っている人と合意しないと変更できません。

投資資金が多くなるにつれて不動産を丸ごと買える可能性が当然ながら高まります。

1-2.投資資金が少ないことのメリット

投資資金が多ければ多い方がメリットがたくさんあることを説明してきました。

では、投資資金が少ないと投資では成功できないのか、というとそんなことはありません。

不動産投資はいわゆるゼロサムゲーム、誰かが得をすればその分誰かが損をする、という仕組みではないからです。

また、投資資金が少ないことのメリットもあります。それを順番に見てみましょう。

1-2-1.少額物件への投資ができる

理屈の上では、投資資金が多ければ、投資資金の範囲内の投資ができます。Cさんは100億円の投資もできれば5万円の投資だってできます。

しかし実際にCさんが5万円の投資を行うことはまずありません。なぜなら、手間がかかってしまうからです。

100億円の投資資金がある人にとって、100万円は、0.01%にすぎません。100万円の投資資金がある人の10円相当です。

10円の投資、それが3倍になるとしてもやりたくないですよね。

そうすると、100万円の投資を検討できるのは、実際には、少額の投資資金を持っている人なのです。

1-2-2.集中投資ができる

先ほど、分散投資のメリットについて説明しました。

少額の投資資金しかなければ、集中して投資が集中することになりがちです。

これはリスクが増えるというデメリットの一方で、チャンスが増えることも意味しています。

仮に投資資金が2倍になる投資があったとします。

Cさんは資金の全額をその投資に回すことは難しいです。なぜなら万が一にも全額損をしてしまった場合のダメージがとても大きいからです。

一方、Aさんは、失う額が100万円に留まるため、そのチャンスにより賭けやすいのです。

1-3.投資資金が多くても少なくも変わらないこと

投資資金が多いか少ないか、それぞれにどんなメリットがあるのかを説明してきました。

それぞれのメリットは、ゼロサムゲームではないため、だれにでも成功する可能性があることもご理解いただけていると思います。

では、投資資金が多くても少なくても、投資をする上で変わらないことはなんでしょうか。

答えは、何に投資するのか、自分で選ぶことができる、ことです。

不動産投資は、自分で物件を見て、条件を確認して、自分が投資したいと思ったものにだけ、投資することができます。

投資するかどうか考えるための条件の幅には違いがありますが、目の前にある投資の機会を、投資するのか見送るのか、は投資資金が多くても少なくてもなんら変わることがありません。

Aさん、Bさん、Cさんはそれぞれ投資資金が違うものの、投資で成功するかどうか、は同じスタートラインに立っている、ということです。

2.100万円の不動産投資で成功する方法

100万円の不動産投資で成功するためには、投資資金がもっとたくさんある場合と同様、いい投資案件を見つけることが必要です。

投資資金が少ない中、その少ない投資資金でできる投資案件にはどのようなものがあるのか、を次に見ていきたいと思います。

2-1.100万円で買える不動産を探す?

100万円で投資できる不動産を探す、というのは100万円で買える不動産を探す、と同じことではありません。

100万円で買える不動産はまず見つからないと思いますし、見つかったとしてよい物件であることはほとんど期待できません。

では、不動産投資ができないのか、といえば、そんなことはありません。

自分が100万を出して、他の人からもお金を出してもらって、合算してお金を用意して不動産を買えばいいのです。

他の人からお金を出してもらう方法のうち、買うのは自分、他の人は協力するだけ、になるのがお金を借りることです。

お金を借りることには、自分の資金だけでは投資できない不動産投資ができる、に留まらないメリットがあります。

そのメリットとは、儲けが大きくなる、です。一般にこの原理は『レバレッジ効果』と呼ばれています。

『レバレッジ効果』を数字を使わないで説明すると次のようになります。

まず、まったくお金を借りず、全額自分で投資した場合、投資の儲けはすべて自分のものになります。

ではお金を借りた場合はどうか、というと、儲けのうち一部、利息相当分をお金の貸し手に渡し、残りが全部、自分のものになります。

全部、自分でもらえるはずが、一部を他人に渡してしまうので損をしているようにも思えますよね。

しかし、投資資金が増えていることを考えあわせる必要があります。

半分自分の資金、残り半分を借入で投資した場合、自分の資金で得られる収益は同じです。これに借りたお金で出てくる収益のうち、利息を除いた分が自分の儲けとなるため、結果として儲けは増えているのがお分かりいただけると思います。

借入は返済しなければならないため、万が一、計画が狂った場合に、不動産からの収入だけではなく、自分でお金を用意して支払う必要があります。

つまり儲けが大きい分だけ、リスクも大きくなります。

2-2.他人と一緒に投資する

自分の貯金だけでは不動産が買えない場合、他人からお金を出してもらうことができれば、そのお金と合わせて不動産投資ができること、その方法としては借り入れがあることを説明しました。

他人と一緒に投資をする方法はお金を借りること以外にもあります。

自分と同じ立場で投資してくれる人と一緒に投資することです。これを共同投資と言います。共同投資の仕組みをファンド、と呼ぶこともあります。

共同投資を行うメリットはなんでしょうか?

それは、先ほど、投資資金が多いとどのようなメリットがあるか、で説明した、高額物件が買えることや一棟買いができることです。

そして、もう一つ、一緒に投資してくれる人が不動産投資に詳しいのであれば、自分で一から全て調べるよりも安心できることがあります。

一方でデメリットもあります。

デメリットを理解するためには共同投資を行う際に、何をしなければいけないのかを確認しておきます。

共同投資を行うとして、自分と一緒に投資する人をまず探さなければなりません。

家族や友人で共同投資してくれる人が簡単に見つかればいいのですが、なかなか大変です。

また、投資した後、どのタイミングで不動産を売却するか、家賃の値上げ交渉や、空室時の家賃減額を認めるかどうかなど、共同投資している人たちで話し合わなければならない問題も多く、これを自分で行うのは大変です。

そのため、共同投資家を探し、投資した後に共同投資家の話し合いをまとめてくれる立場の人、会社であれば運用会社と言います、が必要になります。

運用会社には費用が掛かります。この費用が共同投資のデメリットなのです。

実際には自分で投資したい不動産を探して、そこから運用会社を選んで、共同で投資してくれる人を探しに行く、ということはしません。

運用会社が募集している共同投資にのっかることになります。

このような共同投資が行われている仕組みとして、クラウドファンディングと、J-REITを紹介します。

2-2-1.クラウドファンディング

クラウドファンディングはもともと、みんなでお金を出し合って何かをする仕組み、です。

日本では、新しい商品を開発するための資金をみんなで出し合って、できた商品を受け取る、という使い方が多くされています。しかし、「何かをする」には不動産投資をする、も含まれており、不動産の共同投資も行われています。

一般のクラウドファンディングのサービス(Makuakeなど)には含まれておらず、クラウドリアリティなど、不動産投資のクラウドファンディングの専門のサービスを探すことになります。

2-2-2.J-REIT

クラウドファンディングによる不動産投資と非常に似ているものとして、J-REITがあります。

みんなでお金を出し合って不動産投資を行う、というところまでは同じです。

しかし、J-REITにはクラウドファンディングにはない大きな特徴が二つあります。

一つは、不動産投資の対象となる不動産が基本的には複数になる、ということです。
分散投資ができる仕組みであるためリスクが低いのですが、一方で儲け(リターン)も限定されます。
そしてもう一つが基本的にはいつでも投資をやめることができる、ということです。

不動産投資は、投資した不動産を売却しないと投資をやめることができません。100万円投資した後、急にお金が必要になっても、思い通りすぐに不動産が売れるとは限りません。

ところがJ-REITは投資する権利が細かく分かれ、その権利を売買することができる仕組みになっています。

いつでも換金できることを流動性、と言いますが、J-REITには流動性がある、ということです。

この流動性が用意される仕組みのために、J-REITは運用会社、取引所など多くの専門家が関与しています。

そのため、自分で投資不動産を探すこと、またクラウドファンディングで不動産投資を行うことと比べて、とてもひどい投資を選んでしまう可能性が低いと言えます。

2-2-3.ソーシャルレンディング

直接の不動産投資ではありませんが、不動産投資を行う人へお金を貸す、という方法もあります。

クラウドファンディングの一種ですが、特にソーシャルレンディングという言い方をします。

不動産投資と比較すると、不動産の収益を先に受け取れる(決まった金額が先に返済される)という意味でリスクが少ないです。

その一方で、リターンも限定的になります。

3.100万円の不動産投資の流れと始め方

100万円で不動産投資をすることは決しておかしなことではない、と理解していただけたかと思います。

次に、実際に100万円で不動産投資を行う流れを、最も利益が期待できるレバレッジを利かせた投資を例に説明します。

そのあとに、何から始めるべきなのか、を考えてみたいと思います。

3-1.100万円の不動産投資の流れ

不動産投資の一番大きな流れは、(1)投資する→(2)不動産を借りてくれる人を探す→(3)期中管理をする→(4)不動産を売却する、です。

期中管理というのは、家賃を受け取り、不動産の設備が壊れたら修理・交換することを言います。

この流れは、投資資金が100万円であっても100億円であっても変わりません。

次に(1)投資する、について詳しく見ていきます。

投資する際には、(1)情報を集めて投資したい不動産に当たりをつける→(2)細かい条件を確認し、物件を見てみる→(3)売り主との条件交渉を行う→(4)借入の交渉をする→(5)不動産を購入する、という流れで進みます。

(1)はインターネットのほか、知人・不動産業者から話を聞きます。
(3)は不動産業者が間に入って交渉することになります。
(4)は銀行や信用金庫など、金融機関と話をすることになります。

また大きな流れの(2)不動産の借主を探す、(4)不動産を売却する、は不動産業者に依頼することになります。

このように不動産投資を自分で行おうとすると不動産業者がとても大事な存在になってくることが分かります。

有能で信頼できる不動産業者を見つけ出すことが、それも一人ではなく一人でも多く見つけることが、不動産投資の成功には欠かせません。

3-2.何から始めるべきなのか

投資をする際、まず最初に考えるべきことは、自分がその投資で何を目指すのか、です。

手元の資金を倍にしたいのか、1.5倍にしたいのか、それとも1.1倍にしたいのか。

これは逆に、万が一失敗したときに、どこまでお金が減ってもいいのか、を考えることでもあります。

なぜなら、大きく儲ける可能性がある投資は、大きく損をする可能性のある投資でもあり、逆に大きく損をしない投資は大きく儲からない投資であるからです。

仮に、投資資金を全額失っても、たくさんの儲けを求めてみたい、と考えたとします。

先ほど、100万円で投資できる方法として説明した中では、借入をしながら自分で不動産を購入することが選択肢になります。

では、そのために手始めに不動産業者を探し始めるべきなのでしょうか。

すでに知人に信頼できる不動産業者がいるのでなければ求めるような不動産業者を探すのはかなり大変だと思います。

こちらに知識がないと、不動産業者が言っていることが本当なのか、信頼していいのか、の見分けがつかないからです。

そのため、一番最初に手を付けるべきは、不動産投資について学ぶことです。

不動産投資については、インターネットや本、セミナーなど多くの情報があります。

それに触れてみる、というのは一つの方法です。

勉強は苦手だ、あるいは実際にやって見た中で学びたい、という人には、共同投資がおすすめです。

より少ない知識で参加しても、大けがに至る可能性が少ないためです。

もちろん、共同投資も知識が多ければ多いほど、成功の確率が高まっていきます。

このようにまず最初にやるべきことが知識を蓄えることであるのは、リスクの高い投資であれ低い投資であれ、変わらないのです。

4.まとめ

100万円の貯金をもとに不動産投資を行うことは決して無謀な試みではありません。

レバレッジを利かせたり、共同投資を行う方法もあります。

また、投資資金の多い人と同じで、いい不動産を選ぶことで、投資を成功させることができます。ただ、そのためには、知識を蓄えるべきです。

学ぶことは情報を受け取るだけではなく、実際にリスクの少ない不動産投資に触れてみることでも可能です。ぜひ、チャレンジしてみてください。

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