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【投資額別】不動産投資

【徹底検証】『300万円』で不動産投資を始めるのは妥当か?それとも無謀か?

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300万円で不動産投資は、そもそも可能なのか?

手元に300万円の自己資金がある方にとって、「そもそもこの金額で不動産投資はできる?」というのが素朴な疑問だと思います。まずはその可否についてお伝えします。

300万円で不動産投資を考えることは無謀なのか

不動産というと、安くても数千万円規模でお金が必要になってくるというのが一般的なイメージです。それを300万円で買うことなんてできそうにありませんし、頭金300万円ではローンも組むのも難しそうだということで、多くの方がやはり300万円で不動産投資は無謀なのかという考えに至ります。しかし、実はそんなことはありません。ワンルーム物件を中心に区分マンション投資であれば十分に可能性があります。中古物件はもちろんですが、新築物件でも十分手が届きます。さらに、間接的な不動産投資ができるREITだとさらに可能性が広がるので、それぞれの投資について解説していきます。

300万円から始められる不動産投資には3つの選択肢がある

それでは、300万円から始められる不動産投資にはどんな選択肢があるのでしょうか。挙げてみると、以下のような選択肢があります。

  • 新築区分マンション投資
  • 中古区分マンション投資
  • 不動産ファンド

新築物件での投資も可能であることが意外に感じられた方もいるでしょう。300万円あれば新築区分マンション投資も十分始められることを、覚えておいてください。

300万円から高い利回りを稼ぐことも十分可能

300万円だと資金が少ないので実入りも少ないのではないかと思ってしまいがちですが、そんなことはありません。資金が少ないからこそ投資効率を高めることができるのも、不動産投資の大きな魅力です。

300万円で始めるなら区分マンション投資

不動産投資には一棟ものや区分マンション、戸建て物件などがありますが、300万円の手持ち資金であれば区分マンション投資をオススメします。

なぜ300万円で始めるなら区分マンション投資なのか

区分マンション投資をオススメする理由は、2つあります。

1つ目は、300万円以内で買える物件が存在するということです。「300万円以内で買える物件」というのは、本当にそんなものがあるのかと思われるかも知れませんが、実はそれほど特殊なものでもありません。以下のサイト(https://toushi.homes.co.jp)で検索してみると、見つけることができます。

2つ目は、自己資金300万円でローンを組むことが出来るということです。ローンで調達した資金を使って区分マンションを購入します。この方法だと物件価格が数千万円であってもサラリーマンや公務員などローンに通りやすい属性の方であれば十分に不動産投資が可能になります。意外に思われるかも知れませんが、この方法だと中古だけでなく新築の区分マンションを購入することも可能です。

300万円不動産投資だからこそ活かしたい「レバレッジ効果」

レバレッジとは「てこ」の意味で、FXでの投資をしている方であれば、良く聞く言葉だと思います。本来必要になる投資金の全額ではなく、一部を投じて満額分の投資をする手法です。この方法を利用すると投資効率が飛躍的に高くなります。

例えば、300万円を自己資金としてローンを組み、1,300万円のマンションを購入したとしましょう。この物件で賃貸経営をした場合、自己資金は300万円で残りの1,200万円+諸経費は借入金なので他人の資本です。

つまり大半の資金を他人の資本で賃貸経営ができて、入ってくる家賃は満額投資家のものです。このように投資効率を高めることができる効果のことを、レバレッジ効果といいます。

家賃が月々9万円の場合、年間で108万円の家賃収入があります。3年間で324万円。つまり、3年足らずで自己資金の元が取れてしまう計算になります。

もちろん、管理費や空室リスク、税金などを考慮する必要があるのでこの計算の通りにはなりませんが、それでもレバレッジ効果を活かすと、他人のお金で自分の収入アップと資産形成ができると理解して頂いて問題ありません。

300万円不動産投資はサラリーマンや公務員に向いている

先ほど「サラリーマンや公務員」という特定の職業名を出してローンの活用を推奨しました。これには、サラリーマンやOL、公務員といった給与所得者の方々がローン審査で有利な立場にあるという理由があります。

不動産投資ローンの審査に通りやすい属性としては、以下のような要件があります。

  • 毎月安定した収入があること
  • 一定以上の勤続年数(5年以上など)
  • 年収は400万円以上

おおむね上記の要件になりますが、それほど難しいハードルではないので、当てはまる方は多いのではないでしょうか。こうした要件に当てはまる方で自己資金として300万円を用意できる方であれば、検討する価値は大いにあります。

300万円から不動産投資を始めるまでの流れ

300万円を元手に不動産投資を始めるまでの流れは、以下のようになります。上から順に時系列でステップを踏んでいけば、不動産投資家になることが出来ます。

  1. 300万円で買える区分マンション物件を探す
  2. 物件を購入
  3. 必要があれば物件のメンテナンスをする
  4. 不動産会社に集客を依頼
  5. 入居者が入居、賃貸経営開始

最初の①については、無借金で買うか、ローンを組んでさらに優良物件を探すかの選択肢があります。どちらかというと、ローンを活用してレバレッジ効果を発揮した不動産投資をオススメです。

ここでは300万円の自己資金+ローンで手が届く物件を探すのが良いと思います。一連の流れで重要になるのは、とにかく物件選びです。入居者がいなければ利回りはゼロなので、しっかりと賃貸経営が成り立つ物件を選びましょう。

300万円不動産投資での物件選びで押さえておきたいポイント

300万円不動産投資では自己資金が少ないところからのスタートです。それゆえ、物件選びで押さえておきたいポイントをまとめました。

ワンルームの区分マンション物件を中心に

300万円から始めるのであれば区分マンション投資をオススメしましたが、その中でもワンルーム物件が最適だと思います。ワンルーム物件であれば中古だけでなく新築も十分手が届くので、両方を視野に入れた物件選びが良いと思います。

新築or中古?

新築物件と中古物件、どちらを選ぶのが良いのでしょうか。不動産投資が初めてという方が選ぶという視点でメリットとデメリットをまとめておきます。

ローン審査に通る方であればどちらを選択しても構いませんが、新築マンションは購入して誰かが住み始めた時点で中古となり、物件がまだ新しくても価値が30%ほど下がると言われています。

これを許容できる方であれば長期的な資産形成に適した新築がオススメですが、まずは利益をしっかり残していきたいという方は中古マンションを選ぶのが良いと思います。

新築区分マンションのメリット

  • 融資の審査に通りやすい
  • 家賃設定を高くできる
  • 修繕費、メンテナンス費が当面不要
  • 瑕疵担保責任の保証期間が10年と長いので安心感がある

新築区分マンションのデメリット

  • 中古と比べると新築プレミアムのせいで物件価格が高くなる
  • 物件価格が高いゆえに利回りが低くなる
  • 購入直後に資産価値が下がってしまう

中古区分マンションのメリット

  • 物件価格が安いため利回りが高くなる
  • 物件価格が安いため選択肢に入る物件数が多い
  • これまでの入居実績が残っているためシミュレーションしやすい

中古区分マンションのデメリット

  • 修繕費、メンテナンス費が必要になる場合が多い
  • 維持コストが利回りに影響を及ぼす
  • 瑕疵担保責任の期間が2年と短く、不具合が見つかったら自分で対処する必要あり

同じ価格なら一棟アパートも可能では?

同じようにローンを組むのであれば一棟アパートも視野に入るのでは、とお考えになった方もいるかと思います。区分マンション投資だと1部屋ですが、同じ価格帯で一棟アパートを買えば6部屋、8部屋といった投資物件が手に入ります。これだけを考えると一棟アパートのほうが魅力的に見えます。

しかし、ここで留意しておきたいのが、ローン審査事情です。不動産投資ローンに力を入れてきて不動産投資初心者にとって必需品とまで言われてきたスルガ銀行において大量の融資書類改ざんが発覚し、一大スキャンダルとなりました。この影響を受けて他の金融機関でもアパート向け融資の審査が厳しくなってしまいました。

これまでと同じ属性なのに融資に通らなくなっているという事例が多くあり、区分マンションと仮に同じ価格帯であっても別物と考える必要があります。

300万円不動産投資なら瑕疵物件ってどうなの?

瑕疵物件という選択肢もあります。瑕疵とは不具合や落ち度という意味ですが、何らかの瑕疵がある物件は同じ条件であっても安く購入できるため、300万円からの不動産投資では物件選びの候補として入ってくるかと思います。

瑕疵物件には、4つの種類があります。

❶法的瑕疵物件
権利関係が複雑になっている、当事者同士にトラブルを抱えている物件。

❷環境的瑕疵物件
周辺環境にマイナス要因があり、敬遠されがちな物件。

❸物理的瑕疵
シロアリ被害に遭っている、雨漏りがあるなど物理的に壊れている物件。

❹心理的瑕疵物件
殺人事件や自殺など誰かが室内で亡くなっている物件。

いずれも難ありですが、❹については気にしない人であれば目に見える不具合があるわけではないので、検討の余地があるかも知れません。この中では、❶が最も現実味のある瑕疵物件だと言えます。なぜなら、法的な問題なので専門家が解決すれば瑕疵物件ではなくなるからです。

最も手軽な間接不動産投資「REIT」

間接的な不動産投資、REITについてご紹介します。

REITは間接的な不動産投資

REITとは不動産投資信託と訳され、投資家から集めたお金で不動産を購入し、そこから得られた賃料収入を投資額に応じて分配する仕組みのことです。何十億円もするような不動産物件を300万円の自己資金で購入するのは不可能ですが、REITならそれを購入することで間接的かつ部分的な投資が可能になります。

REITなら300万円あれば十分

REITの中でも証券取引所に上場されている銘柄群のことをJ-REITといいます。株と同じ感覚で売買ができるので、初心者の方には最も手軽だと思います。J-REITの銘柄一覧を、以下のページ(http://www.japan-reit.com/list/rimawari/)で見ることが出来ます。最も高い銘柄であっても300万円で買ってお釣りが出ますし、安い銘柄だと300万円で何口も購入することができます。

300万円の投資でREITをオススメする理由

オススメをする理由は、以下の通りです。

  • プロが運用するので利回りが安定している
  • 少額では買えないような魅力的な物件で運用している
  • 基本的に何もせず放ったらかしで大丈夫
  • 分散投資ができるためリスクが低い

特に1つ目の利回りが安定しているという点が重要です。全銘柄の平均利回りは4%台です。これは長らく同水準の数値が続いており、中長期的に保有し続けて運用するのにも適しています。

REITによる300万円不動産投資の始め方

始め方はとても簡単です。証券会社に口座を開いて希望するREITを買い付けるだけです。

まとめ

300万円という資金の大きなポテンシャルを再認識されたのではないでしょうか。特に不動産投資はレバレッジ効果をいかすことができるため、お手持ちの300万円がさらに大きな価値を持ちます。「300万円でここまでできる」という認識をお持ちいただいた上で、具体的な一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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