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【投資額別】不動産投資

【徹底検証】『500万円』で不動産投資を始めるのは妥当か?それとも無謀か?

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500万円での不動産投資は、どんな選択肢があるのか

手元に500万円の自己資金がある方にとって、500万円から始められる不動産投資にはどんな選択肢があるのでしょうか。挙げてみると、以下のような方法があります。

  1. J-REIT(不動産投資信託)
  2. 不動産小口化商品
  3. クラウドファンディング
  4. 少額(500万円以内)で買える投資用物件
  5. アパート1棟投資

様々な投資の可能性であることが意外に感じられた方もいるでしょう。500万円あれば上記のような不動産投資が十分始められることを、覚えておいてください。

500万円で行う不動産投資方法5つ

こちらでは自己資金500万円で出来る不動産投資の方法を5つご紹介します。

J-REIT(不動産投資信託)

J-REIT(ジェイリート:不動産投資信託)という言葉を聞いたことがありますか?

簡単に言うと不動産投資を投資家の代わりにしてくれる会社です。不動産投資法人の会社は、投資家から資金を集めます。それを運用専門のプロがオフィスビル・商業施設などに投資、運用してくれます。その運用で得た利益の9割を投資家に分配するのです。

最低金額の商品は8万円から投資が可能ですが、概ねの商品としては大体10~20万円というものが多いです。「J-REIT」と後述する「クラウドファンディング」に関しては、自分で現物に投資するのではなく、プロに頼むので「不動産投資をしている」という実感はないかもしれません。

自分で運用するやりがいを求めるなら、自身で不動産会社に足を運んで実際に物件を見たりして格安物件を買った方がいいでしょう。

J-REITのメリット

●個人では難しい複数の不動産へ「分散投資」が可能になり、リスクが軽減される。
●不動産投資の経験豊富なプロが運営してくれる。
●収益のほとんどが分配される。

J-REITのデメリット

●上場廃止になってしまう、または会社なので倒産するリスクがある。
●金利の変動や物価の価値の低下により分配金が変動する

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、1つの不動産を出資金を出した投資家全員で共同所有し、家賃収入(インカムゲイン)や売却益(キャピタルゲイン)を分配する、最近出てきた投資法です。

一見すると、J-REITと同じに思えるかもしれませんが、大きく違うのは、小口化商品は実際の不動産を投資口数分の持ち分で所有できるため、相続税の節税になるほか減価償却も計上することができます。1~100万円単位の投資になります。

不動産小口化商品のメリット

●所得は不動産所得として扱われるため、減価償却が計上できる。
※ただし、匿名組合型は雑所得となります。
●生前贈与や相続税対策にもなる。
●どこの、どんな物件に投資しているのかが明確に分かる

不動産小口化商品のデメリット

●まだ新しいので、商品数がわずかしかない。
●融資を受けることができないので、レバレッジがかけられない。

クラウドファンディング

クラウドファンディングというのは、インターネットを通じて多くの人から出資を募り、その資金を活用して、イベントの企画や商品を開発したりなどというプロジェクトを行うことです。そして、そのプロジェクトが成功すれば出資額に応じて利益が分配されるというものです。不動産投資のクラウドファンディングでは、皆さんが純粋に利益を得ることを目的としているので、不動産投資の会社が資金を募り、REITと同じように運用、投資家に還元します。REITと違う点は金融機関が仲介しない投資ということです。銀行審査がないので様々な物件があるという傾向があります。物件によっては1万円から投資可能なものもあります。

クラウドファンディングのメリット

●利回りがREITより高い。
●1万円~という少額投資が可能。
●資産価値の下落リスクが低い物件に投資するために、必要な資金をたくさんの人から集めているので、下落リスクが低い。

クラウドファンディングのデメリット

●人気案件はすぐに他の方の契約が成立してしまい、投資ができなくなる。
 ※本当に人気のある物件は、公開から30分経たないうちに完売することもある。
●認知度が徐々に高くなっているので、参画する投資家が増える
=業者が手数料を上げてくる可能性がある。
●金利の変動や物価の価値の低下により分配金が変動する。

500万円以内で買える投資用物件

実物の不動産でも、自己資金だけで手を出せるような物件は沢山あります。もちろん自己資金で足りない分はローンを組むという方法もありますが、ローンは利息が付くので全部自分で賄うことができれば、家賃収入によって大きな収益を得ることができます。

❶区分マンション

もっとも手軽に始められるのが、区分マンション投資です。初心者は特にローリスクローリターンで安定した投資をするのに、都内の中古ワンルームなどがおすすめです。東京都内でも500万円以下でできる物件もあります。立地がよく、需要があり、収益を見込めることが分かっているのであれば、地方区分マンション投資も十分収益を得ることができます。

❷アパート1棟

地方だとアパート1棟を購入しても500万円に満たないような格安物件もあります。ただ築年数が経っていたり、立地が悪かったりするものもあるので、リフォームなどで設備を整えるなど相応の対策が必要なものも多いです。

❸築古物件・格安物件

いわゆる「ボロ物件」と呼ばれる格安で販売されている物件です。利回りも高く、リフォームを加えて綺麗にすると見違えるようになる物件もあります。加えて立地などを加味すると思わぬ収入が得られることもあるので目を向けてみても良いでしょう。しかし、リフォームや修繕費が多くかかることがあります。また、事故物件のために激安で売り出している場合もあるのでよく確認しましょう。

❹競売物件

競売物件というのは、裁判所が行う不動産の競売手続きによりお金に換えられることになった不動産の事です。通常の物件より30%~40%ほど安く入手できます。物件のバラエティも豊富です。ただ、売主がいないため、引き渡し(重要事項説明や鍵の引き渡しなど)を誰もしてくれません。第三者が住んでいる場合、立ち退いてもらう交渉もしなければいけません。特殊な物件なので不動産契約についてよく勉強することが必要です。一般の人や特に初心者の方には向かないかもしれません。

安く不動産投資ができるならそれでいいじゃないか。と思う人も多いかもしれません。しかし、メリットとデメリット及びリスクの両面を知ってから投資を決めるべきです。ここでは少額の不動産投資ならではのメリットとデメリットを解説していきます。

500万円以内で出来る不動産投資のメリット

●リスクが低く、手軽に不動産投資に踏み出せる。
●少額からスタートして、徐々に投資の規模を大きくしていくというやり方も可能。
●安い物件だと高利回りで、かなりリスクを抑えた投資ができる。

500万円以内で出来る不動産投資のデメリット

●安い物件を狙う場合、投資対象がかなり限られる。
●格安物件は空室リスクが高くなる場合がある。
●REITは手数料が入るので、利益率は低くなる。

少額不動産投資のメリットはローリスクローリターンで堅実な投資ができるというところです。デメリットとして不動産投資全般に言えることですが、空室や災害により収益に影響が出るというリスクもあります。安いからと言って侮らずに、投資する方法や物件は慎重に選ぶことが非常に重要です。

まとめ

500万円で不動産投資を始めるには、REITや小口化商品、クラウドファンディングといったやり方もありますが、不動産投資は基本的にローンさえ組めれば、少額で始めることができます。

お手軽さが増し、投資に手を出しやすくなるということですが、デメリットやリスクもあるのです。本来利益を得るためにするのに、少額だからという理由だけで何も考えずに投資して損をしてしまったらお金と時間の無駄になり、失敗してしまいます。そうならないために、少額だとしてもきちんと資金計画をたてましょう。

最後に、興味本位でやるのは絶対にやめましょう。また時間がないからと言って不動産業者に丸投げするのもダメです。最低限の知識を持たずにやろうとするならば、必ず後になって痛い思いをしますので推奨しません。

ただ、勉強して知識をつけた上で始めるのであれば、やってみる価値は大いにあります。表面だけではなく、真実の利回りで計算して物件を判断することをお勧めします。

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