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【投資額別】不動産投資

【保存版】今流行の少額不動産投資とは?3つの方法とメリット・デメリットを解説!

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少額不動産投資とは?有名な方法を3つご紹介!

不動産投資を始めるには、数百万円~数千万円する物件を購入し、そのためにローンを組み、賃貸経営をするなどといったことをしなければならないと考えている方が多いと思います。しかし実は、物件を購入しなくても不動産投資自体は可能です。投資物件を購入せず、少額から始められる不動産投資方法は、大きく分けて次の3つがあります。

  1. REIT(不動産投資信託)
  2. 不動産小口化商品
  3. 不動産クラウドファンディング

こちらの図は従来の不動産投資と上記の少額不動産投資の比較です。

項目 従来の不動産投資 REIT(投資信託) 不動産小口化商品 クラウドファンディング
始めるまでの手間 多い(売買契約、融資・登記) 少ない(口座開設) 少ない(ファンド会社へ入金) 少ない(口座開設、匿名組合契約)
管理の手間 多い 少ない 少ない 少ない
推奨の金額幅 <数百万円~数千万円 1万円~数十万円 1万円~数百万円 1万円~数十万円

いずれの不動産投資も少ない元手で気軽に始められるので、近年注目されています。しかし、リスクゼロの投資はありません。こちらでは、少額で始められる3つの不動産投資方法の特徴とリスクについて解説していきます。

REIT(不動産投資信託)

REIT(リート)とは、投資法人が複数の投資者から出資金を募って不動産投資を行い、収益を出資者にリターンする金融商品です。1960年代にアメリカで誕生しました。日本で市場が創設されたのは2001年です。

日本では、「日本版REIT」という意味合いで「J-REIT」と呼ばれます。J-REITの投資法人は証券取引所に上場しているので、上場株式と同様に取引できるという点が大きな特徴です。

REIT(不動産投資信託)のメリットとは?

・少額から投資可能
商品にもよりますが、J-REITは1口1万円ほどから設定されています。
1口単位で購入可能です。

・リスクの分散ができる
従来の不動産投資は、数百万円~数千万円もする物件を購入し、運用しなければなりませ
んでした。同じ出資金でも、REITなら複数の商品に分散させることができ、リスクが
軽減されるといえます。

・専門家による運用
実際に不動産の運用を行うのは、不動産投資法人のプロです。株式同様、自身で銘柄を選択する必要はありますが、物件選びや収益シミュレーション、賃貸経営など、従来の不動産投資のような手間はありません。

・高利回りが可能
REITは、不動産の売却益ではなく賃料収入を主な原資としています。投資法人は、収益の90%以上を投資家に分配するなどの要件を満たすことで、法人税がかからないため、分配率が高く、高利回りが期待できます。

・節税が期待できる
J-REITは、NISAの対象商品です。そのため、年間120万円までの利益を非課税とすることができます。

・流動性が高い
従来の不動産は、売りたくてもすぐに買い手がつくとは限りません。一方、J-REITは、株式のようにいつでも市場で売買が可能なので流動性が高い投資です。

REIT(不動産投資信託)のデメリット・リスクとは?

株式投資のように市場で取引可能で、銘柄選びができるJ-REIT。デメリット・リスクについても、株式取引と同様のことが想定されます。

・倒産や上場廃止のリスク
REITの出資先は、不動産投資法人です。法人である以上、倒産したり上場廃止したりするリスクがあります。そのため、投資する案件のみならず、投資法人自体の業績等もよく見極めることが大切です。

・自然災害リスク
REITの分配金の原資となるのは、不動産の賃料収入です。万一、対象物件が震災や火災などで被災すれば、賃貸物件としての維持ができなくなる・空室増加・賃料下落などが起き、分配金が減少するリスクがあります。

・価格や分配金の変動リスク
REIT価格と株価の相関性は、高い傾向にあります。昨今の“コロナショック”によって、株価、東証REIT指数、ともに大きく値を下げています。また、株価も不動産価格も、金利の緩和・引き締めの影響をダイレクトに受けるため、REITにおいても金利上昇によるリスクは大きいといえます。さらにREITの運用資金は、投資家のみならず金融機関からも借り入れているので、金利が上がれば単純に収益が下がってしまい、分配金が少なくなってしまうこともあります。

不動産小口化商品

REITは不動産投資法人への出資ですが、不動産小口化商品は、実際に不動産のオーナーとなる権利を有することができる商品です。不動産を1人で購入して運用とすれば5000万円かかる物件も、不動産を小口化して100人で投資すれば、1人50万円の出資金となります。

このときの出資対象となるのは、REITと違い物件の一部です。つまり、不動産小口化商品とは、複数の投資家で所有権を共有するという不動産投資方法です。

不動産小口化商品のメリットとは?

不動産小口化商品のメリットの多くは、物件の所有権を得ることに起因するものです。

・物件の所有者になれる
不動産小口化商品を購入することにより、物件の所有者になれます。特定の不動産を選定して所有権の一部を購入するため、より従来の不動産投資に近い感覚を持つことができます。

・専門家による運用
物件の所有者になるとはいえ、従来の不動産投資のように自身で運用はおこないません。
不動産小口化商品の販売や運用、収益の分配をおこなうのは不動産特定事業法によって認可を受けた事業者です。事業者は、不動産特定事業法に則って物件の管理まで行ってくれるため手間がかかりません。

・相続対策になる
不動産の所有権を有することができる不動産小口化商品は、相続税対策にもなります。不動産は、相続時に現金のおよそ7~8割ほどの評価となるため、一定の節税が見込めます。

不動産小口化商品のデメリット・リスクとは?

一方で、物件の所有権を得るからこそのリスクもあります。また、不動産小口化商品が、数の多い商品ではないことから生じるリスクにも気を付けなければなりません。

・商品が少ない
2001年に始まったJ-REITは随分と選択肢が増えてきましたが、不動産小口化商品についてはまだまだ商品数が少ないの
が現実です。また商品が出たとしても、希少性の高さから、すぐに完売してしまうケースも少なくありません。

・賃料収入保証はない
REITは株価や金利の動きに敏感な商品ですが、特定の不動産に対して出資する不動産小口化商品は、物件自体の需要や周辺環境に大きな影響を受けるといえます。不動産小口化商品は、元本保証も賃料収入保証もないため、従来の不動産投資と同様に、物件を見極める目が必要になります。

・流動性が低い
不動産小口化商品のマーケットは小さい上に、「所有権の一部」という商品特性上、手放しにくいという側面を持っています。投資において、「手放したいときに手放せない」ということは、致命的な損失につながってしまう可能性もあります。従来の不動産投資にも同じことがいえますが、不動産小口化商品も手放すときのことも考えて、長期的に資産価値が低下しない商品を選択することが大切になります。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、少額不動産投資の中で最も歴史が浅い投資方法です。

クラウドファンディングとは、主にインターネットを通して、不特定多数の人に資金提供を求めることです。不動産クラウドファンディングで出資を募るのは、大手ディベロッパーや実績のある投資法人ではなく、新規参入事業者による革新的なアイデアを伴うプロジェクトなどもあります。

起案者に賛同すれば誰でも少額から支援できるという不動産クラウドファンディングの仕組み上、従来まで投資法人として参入できなかった事業者も、出資を募って事業を拡大させていくことが可能になっています。

不動産クラウドファンディングのメリットとは?

不動産クラウドファンディングの魅力は、新しい試みへの挑戦に対して応援ができることです。リターンは比較的安定しており、非金銭的な価値の提供を受けられるケースがあることも、大きなメリットだと言えます。

・投資先が選べる
不動産クラウドファンディングは、不動産というよりも、プロジェクトに対して出資するイメージです。もちろん、起案者の想いとともに、投資対象や分配方法、想定利回りなどを確認した上で出資が可能です。物件情報のみならず、起案者の声や出資を募る背景などを知ることで、ともにプロジェクトを邁進する同志のような気持ちを持つことができます。

・変動幅が小さい
特定のプロジェクトに対して出資する不動産クラウドファンディングは、株価や金利の動きに大きな影響を受けず、運用期間も比較的短いため変動幅が小さいといえます。その一方で、運用がうまくいけば、想定以上のリターンを得られるでしょう。

・社会貢献の側面も
不動産クラウドファンディングのプロジェクトには、保育園建設や古民家再生、空き家を活用など、社会貢献につながるものが多くあります。

不動産クラウドファンディングのデメリット・リスクとは?

不動産クラウドファンディングも、他の不動産投資同様に一定のリスクがあります。

・元本割れのリスク
どんな投資にもいえることですが、不動産クラウドファンディングにおいても、自然災害やプロジェクトが計画通り進まないことなどにより、元本割れを起こしててしまうリスクがあります。

・倒産リスク
不動産クラウドファンディングの出資先は、非上場企業や小規模事業者であることも多いため、事業者の業績悪化や倒産によって貸し倒れが発生するリスクが比較的高いと言えます。

・流動性が低い
不動産クラウドファンディングのプロジェクトの多くは、運用期間があらかじめ設定されています。出資後は原則的に解約できず、権利を売却することもできないため、その他の不動産投資方法と比較して流動性は低いと言えます。

まとめ

ここで紹介した3つの少額不動産投資にも、メリットとともにデメリット・リスクがあります。リスクを回避するには、物件や事業者を見極めることです。そして、リスクを分散させることが大切です。

少額不動産投資の注目度は年々高まっており、人気の銘柄や物件はすぐに売れてしまうこともあります。従来の不動産投資と比較して敷居が低く、リスクも低い少額不動産投資ですが、確実に利益につなげるために情報を収集して投資先を見極めましょう。

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