不動産投資を始めたい方にナースがわかりやすく解説!

ナースが教える不動産投資

【スタイル別】不動産投資

【保存版】個人事業主でも不動産投資はできる?注意すべきポイントを紹介!

投稿日:2020年5月24日 更新日:

不動産投資はサラリーマンのためにある?個人事業主でも大丈夫?

「サラリーマン大家」という言葉に代表されるように、一般的には「不動産投資とは会社員がやるもの」というイメージが強いです。

しかしながら、私の知り合いでも自分で商売をしている自営業の方や、会社に属さずに仕事をしている個人事業主の中にも不動産投資をしている方は少なからずいます。

その人たちはどんな経緯で不動産投資に興味を持ち、また不動産投資によってどんなことをしたいと考えているのでしょうか。そして、不動産投資は果たしてサラリーマンのためにあるものなのでしょうか。

個人事業主が不動産投資に興味を持つ理由

個人事業主といっても、その形は様々です。

個人経営でお店を構えている人もいれば、個人事業主として働いている人もいるでしょう。そうした個人事業主の方が不動産投資に興味を持つ大きな理由の一つは、将来への不安です。

特に、今は収入があって蓄えもできてるけど、将来はどうなるかという不安は、どなたにでもあるものと言えます。怪我や病気に対する備えは、生命保険でもある程度はカバーできるかもしれません。

しかし、将来的に収入自体が減ってしまうことに対しては、保険は役に立ちません。そうした背景から不動産投資に興味を持つ個人経営や個人事業主の方は多くいます。

個人事業主と不動産投資の相性は?

不動産投資はそうした将来の不安に対する解決策になっているのでしょうか?一般論で考えれば、不動産投資には個人事業主が求めている特性が2つ備わっていると考えられます。

1つ目は、本業と両立できる点です。賃貸経営は、軌道に乗せてしまえば他の仕事に比べて手間がかかる商売ではないというのは大きな強みです。

2つ目は、賃貸経営がもたらす安定感です。毎月決まった家賃をもたらしてくれる賃貸経営では、個人経営の店舗のように毎月の売り上げが大きく変わることはありません。もちろん空室リスクについては対処が必要ですが、長いスパンで見ても急激に売り上げが落ち込む可能性は少ないと言えます。

不動産投資は他の運用手法に比べて爆発的な利回りを期待することはできませんが、逆に抜群の安定感を誇ります。これこそ個人経営や個人事業主の不安定さに悩む人にとってはなによりのメリットでしょう。

この2つの特性を考えれば、「個人事業主と不動産投資の相性は良い」と考えてもいいはずです。

個人事業主の前に立ちはだかる壁 ~融資の難しさ~

実際に個人事業主が不動産投資をしようと考えた時、そこに立ちはだかる大きな壁があります。その壁とは、融資の難しさです。

本来であれば、収益物件のローンは家賃収入で返していくものです。事業計画が十分に成り立つものであるならば、所有者の職業は関係ないはずです。

ところが金融機関はそうは考えません。融資に関して言えば、自営業者はどうしても会社員より不利になります。

個人事業主の場合、所得税の負担を減らすため確定申告の所得をなるべく少なく計算するのが一般的です。そのため申告した所得と実際の家計が大きく異なるケースが多く見受けられます。キャッシュフローはあるが納税額は少ないという形が、自営業者にとっては理想的です。

しかし、金融機関が融資審査時に見るのは、この申告した所得の部分です。そうなると仮に世帯としては同じようなキャッシュフローであっても、審査対象となる所得はサラリーマンより少なくなってしまいます。その結果、個人事業主の融資限度額は低くならざるを得なくなってしまうのです。

もう1点、収入の不安定さも審査を厳しくする理由になります。

一般的なサラリーマンであれば、よほどのことがない限り大きく収入が減ることはありませんが、自営業は違います。いつ何があるか分からないのが自営業です。その分、金融機関が審査する目が厳しくなったとしても、ある意味仕方がないことと言えるでしょう。

こうして考えると、個人事業主にとって不動産投資とは、実現できれば効果があるけれど、実現が難しいものと言えるのかもしれません。

個人事業主が不動産投資を始める時の心構え

不動産投資が資産の形成であることを認識するということです。それは、長い時間かけて家賃収入という他人のお金で不動産という資産を作っていくものだからです。

本業と同じように賃貸経営も一つの事業として捉えることが始めの一歩でしょう。さらに個人事業主の場合、賃貸事業の収支計画はよりシビアに考えるべきです。いざと言うときに安定した給与収入で補填するという考え方ができないからです。サラリーマン大家の中には頭金なしで不動産投資を始める方人もいますが、自営業者にとってその考え方はリスクが大きいです。

まずは十分な初期費用を用意すると良いでしょう。そうすることによって融資条件も緩和されます。さらに状況によっては追加資金の投入によって賃貸事業の安定化を図る必要も出てくるでしょう。時間を有効に使うことも大切です。

繰り返しになりますが、家賃収入という他人のお金を使って不動産という自分の資産を作るのが資産の形成です。時間を味方につけて、他人のお金を利用する時間が長くすることができれば、その効果はより高くなります。

個人事業主が不動産投資の融資を受けるために必要なこと

不動産投資で成功する秘訣の一つに融資戦略があります。成功している方は、金融機関がどのように融資をしているかを知り、対策を行っているからこそ、より良い条件で融資を受けて不動産投資を実践し、成功確率を高めていると言えるでしょう。

一方で、金融機関から融資を受けるには、物件力つまり物件の担保価値も審査対象ですが、個人審査も必要となります。個人審査とは、その人がどのくらいの信用力があるのかを測るということです。そこで重要になるのが、不動産投資を行う方本人の属性となるわけです。

銀行をはじめとする金融機関の融資には、主に個人審査と物件審査の2種類があります。個人審査とは、その人がどのくらいの返済能力を有しているのかを評価するものです。主に、「職業」・「年収」「年齢」・「家族構成・「借入状況」などが評価の対象となります。

一方で物件審査とは、購入する物件がどのくらいの担保価値を有しているのかを評価するものです。もし万が一、実行した融資が焦げついてしまった場合、担保である不動産を売却してもらい、どのくらい返済してもらえるのかを試算するために行うものです。

特に不動産投資を行う方が意識しておきたいのは、個人の審査でしょう。いわゆる「属性」が優れていなければ、より良い条件で融資を受けることはできません。属性とはつまり、安定した職業に就いているか、年収は一定水準を超えているか、などです。

不動産投資において融資が受けられる金額は、概ね年収の15倍ほどと言われています。たとえば、年収500万円の方であれば概ね7,500万円までは融資を受けられることになるわけです。また安定した職業として「サラリーマン」つまり大手上場企業の会社員や公務員の方は審査が通りやすい傾向にあります。一方、個人事業主や自営業者の方は、収入が安定しないため審査が通りにくいとされています。

では、個人事業主や自営業者の方は、金融機関から融資を受けて不動産投資をすることはできないのでしょうか。そんなことはありません。いくつか方法があります。

金融機関には、審査が厳しい金融機関と、それほど厳しくない金融機関が存在しています。審査が厳しくなければ、それほど良い属性でなくても審査が通る可能性があるということです。そのような金融機関に相談すれば、属性に関わらず融資を受けられるかもしれません。

不動産投資では、銀行や信用金庫、信用組合よりも、「ノンバンク」から融資を受ける方法が一般的です。ノンバンクとは、預金の受け入れを行わず、貸出業務のみを行っている金融機関のことです。

一口にノンバンクといっても、消費者金融、事業者金融、信販会社、クレジットカード会社など形態はさまざまで、不動産関連の融資をメイン事業とする金融機関もあります。

個人で行う不動産投資への融資に対して、都市銀行では消極的なことが多い一方で、大手信販会社などのノンバンクでは積極的に融資を行っています。当然、年収など一定の要件はあるものの、属性の受け入れは幅広い傾向があります。個人事業主や自営業、転職して間もない方などは、ノンバンクに相談してみるのもひとつの選択肢となるでしょう。

近年では、ノンバンクは銀行と比べて金利がほとんど変わらず、融資期間を最長45年にできる、ガン保障のある団信やワイド団信が利用できるなど、魅力的な条件で融資を受けられる商品も増えています。

個人事業主といった自営業者等の方に限りませんが、融資を受けやすくするために「自己資金を投入する」という方法があります。融資審査を申し込んだものの良い回答が得られなかったならば、次の一手として、物件価格の3割~5割程度を目安に自己資金を準備し、不動産投資会社や金融機関に相談してみましょう。

融資を活用して「自己資金ゼロからでも」資産形成を始められる不動産投資の魅力は薄れてしまうものの、不動産投資に取り組む意欲が高い方であれば、道が開ける可能性もゼロではありません。

-【スタイル別】不動産投資

Copyright© ナースが教える不動産投資 , 2022 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.