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【スタイル別】不動産投資

【保存版】副業でも不動産投資はできる?注意すべきポイントを紹介!

投稿日:2020年3月1日 更新日:

【副業】で不動産投資を始めるメリット・デメリットとは?

副業でやっていて、不動産投資は上手くいくの?副業であっても不動産投資に成功するコツをお伝えしていきます。

副業で大家になれる!

物件を購入すると、物件選びや契約・融資の申込みなど、一時的に手間がかかりますが、購入後は物件管理を管理会社に依頼すれば、手間はほとんどかかりせん。株式投資のように相場を気にする必要がなく、やることと言えば、家賃の入金確認や、管理会社からの連絡に対する不定期の対応等です。毎年、確定申告をする必要はありますが、基本的に管理会社がサポートしてくれますので、心配いりません。

インカムゲインとキャピタルゲインとは?

不動産投資で得られる基本的な2種類の利益について確認していきます。

①インカムゲイン・・・家賃収入

インカムゲイン(家賃収入)は、毎月の家賃から得られる利益のことです。毎月決まった金額が手に入ります。労働せずとも得られる所得は不労所得と呼ばれ、不動産投資のメリットです。

②キャピタルゲイン・・・売却益

キャピタルゲイン(売却益)は、物件を売却した際に得られた金額が購入価格より高かった時に生まれる利益のことです。2500万円で購入した物件が、2700万円で売れれば200万円の利益が生まれます。この200万円がキャピタルゲインと呼ばれ、不動産投資の大きなメリットです。

成功するポイント

不動産投資で最も重要なのは購入時です。購入時に以下の点に気を付ければ、大失敗することはありません。成功するポイントを2点紹介します。

①ローンの返済額を上回るインカムゲインを獲得すること!

不動産投資は、物件を購入し、さらに自分の物件を貸すことで家賃収入を獲得していきます。そして最終的には、物件を売却してキャピタルゲインを得ることで利益を狙います。金額は決して安くないので、一般的には銀行などから融資を受け、それを元手にして物件を運用します。そこで、とても重要なのがインカムゲインと返済額のバランスです。インカムゲインで毎月ローンの返済をしながら、修繕費を積み立てていきます。もし、ローン返済額や修繕費の合計がインカムゲインを超えてしまった場合、赤字になってしまい、毎月持ち出しが発生してしまいます。そうならないように、しっかりシミュレーションする必要があります。逆に、ここをしっかり押さえておけば大失敗することはありません。うまくいっている人とうまくいってない人の差がここにあると言っても過言ではありません。

②購入時に出口戦略を意識する!

不動産投資では、出口戦略が重要となります。正確に算出することは難しいですが、おおよそ何年経てば「売却額>ローン残高」となるかは、購入時に知っておく必要があります。
ローンを完済した際にその物件を売るのか、それとも「売却額>ローン残高」となる時点でキャピタルゲインを取りにいくのか、購入時にきちんとシミュレーションしておくと良いです。

副業で不動産投資を始めるにあたって知っておきたいメリット4つ!

①節税対策(所得税・住民税)

不動産投資は、節税対策として活用できるメリットもあります。まず、所得税の節税につながります。不動産投資における利益や損失は、「不動産所得」として確定申告する必要がありますが、所得税の計算においては、「給与所得」と「不動産所得」は損益通算が可能になります。給与所得が400万円だけの場合は、その400万円に税率を掛けて所得税を計算します。それに加えて、不動産所得がマイナス200万円だった場合は、課税所得が400万円-200万円=200万円に下がるため、所得税は必然的に少なくなります。不動産所得を計算するときは、減価償却費を経費にできるのも大きなメリットです。購入価格のうち、建物部分は購入時に一括して経費にはせず、法定耐用年数に応じて1年ずつ費用にしていきます。2500万円の物件を購入して、法定残存耐用年数が20年の場合、毎年2500万円÷20年=125万円ずつ20年かけて経費計上できます。そうすると、実際にお金を支払っていなくとも、20年間は125万円が毎年減価償却費として計上できるので、課税所得を減らすことが可能なので所得税の節税になるというわけです。ここでは、細かい計算方法は省略しますが、住民税の計算にも上記の「課税所得」が用いられます。つまり、所得税と連動して住民税も下がることになるわけです。課税所得を下げることによって、所得税と住民税のダブル節税が可能になります。

②生命保険の代わりになる

不動産投資の運転資金を銀行で融資を受ける際に、団体信用生命保険に加入できるケースがほとんどです。生命保険の代わりに不動産投資をする方もいるほどです。団体信用生命保険は、加入者の死亡や、高度障害を患った際に、融資額を補填する(つまり、ローン残高がゼロになる)という保障が受けられます。ご家族には、ローンを完済した物件だけが残るので、生命保険代わりになるということです。

③インフレ対策になる

インフレ(インフレーション)は、物やサービスの価格が上昇していくことです。保有している資産が現金だけでは、インフレが起こった際に、資産が目減りしてしまいます。不動産の物件価格や家賃は物価に比例する傾向が強く、インフレが起こっている環境で、不動産を所有していると、不動産の物件価格や家賃の上昇が見込めるというわけです。

④少ない元手で取り組める

株式投資の場合、ローンを組んで投資することは基本的にはありません。しかし、不動産投資は、銀行から融資を受けたお金(ローン)と自己資金を合算して物件を購入することができます。自己資金が少なくても大きな利益を得られる可能性があります。よく、「レバレッジを効かせる」と言うのはこのことです。少ない元手で大きな利益が得られるのは不動産投資のメリットです。

副業で不動産投資を始めるにあたって知っておきたいデメリット4つ!

①空室のリスク

不動産投資の中で最も大きなリスクだと言えます。物件を購入する際には、よく物件の利回りで決められる方が多いのですが、表に出ている利回りは「空室がなかった場合の家賃収入÷物件価格」によって計算されたものなので、空室が出てしまうと当然利回りが低くなってしまいますので、注意が必要です。「空室がある=その物件の家賃収入がなくなる」いうことですので、利益どころか、マイナスになってしまうこともあるかもしれません。物件は常に満室が続くわけではなく、仮に継続して新しい入居者が決定したとしても、多少空室になってしまう時期があることを認識しておく必要があります。。空室が出てしまった際に、どのようにして新しい入居者を確保するか、もしくは現在の入居者に継続して住んでもらうかを工夫することによって、空室のリスクを少しでも減らしていきましょう。

②入居者の家賃滞納

家賃滞納リスクは、空室同様に起こりやすいリスクの一つです。家賃滞納されるため、家賃収入が入ってこなくなるケースがあります。空室リスクと同じようですが、異なる点は入居者がいるため、別の入居者を募集することができない点です。家賃滞納リスクを避けるためには、家賃保証会社を利用した方が良いです。入居時に家賃保証会社へ一定金額を支払うことで、家賃を払うことができなくなった際に、家賃保証会社に家賃を肩代わりしてもらうことができます。これにより、家賃滞納による家賃収入がなくなることを防ぐことができます。

③家賃下落

物件の老朽化が進むことにより、家賃を下げないと入居者を確保できないケースが出てきます。しかし、物件の老朽化を緩やかにすることにより、家賃が下がるリスクも低く抑えることができます。新築物件の場合は、新築から10年間は急激に家賃が下がります。家賃下落幅を少しでも抑えたい方は中古物件を購入した方が良いです。築10年~20年の間は、家賃の下落幅が少なくなる傾向が強いです。物件購入後にも、家賃が下落するリスクを低く抑える方法があります。現在の入居者に継続して入居し続けてもらうための努力をすることです。なぜ、長い期間入居してもらうことが、家賃下落リスク回避になるのかというと、現在の入居者から、家賃を下げてほしいという要望が出ることがほとんどないからです。
しっかり管理されている物件には、入居者が長い期間にわたって入居し続けてくれる可能性が高くなりますので、この点に注意してリスクを低下させましょう。

④金利上昇

不動産投資を始める際には、不動産投資用のローンを組むことが一般的です。金利を固定する方法もあれば、最初から変動金利で借りる方法もあります。変動金利ローンの場合や、ローン金利を固定した期間が終了し、変動金利に移行した場合は、金利は一定期間毎に見直されて毎月のローン返済額も変動することになります。変動金利でローンを組んでいる場合に、金利が上昇し、毎月のローン返済額が高額になる可能性があります。これが金利上昇リスクです。このリスクを抑える方法の1つが、繰り上げ返済を行って、返済期間が短くなるようにすることです。ローンを早期に返済でき、それに本来かかる金利を少なくすることができます。これにより、遠い未来の金利上昇リスクを低減することができます。
金利上昇リスクを抑えるための、もう1つの方法は、最初から固定金利を選択するということです。固定金利は、同時期に変動金利を選ぶのと比べて金利は高くなりますが、ローン返済の一定期間もしくは全期間にわたって金利が固定のため、毎月のローン返済額が変化することはありません。多少、金利を支払ってでも金利上昇のリスクを抑えたいという場合には、この方法良いと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか。副業でも十分に不動産投資が可能であることがご理解頂けたのではないかと思います。不動産投資は、非常に魅力的な投資の1つです。正しい運用を行えば、きっとあなたにとってプラスになるはずです。まずは、ご自身の資産でどのくらいの投資ができるか、また収入面や税金面などに関して、信頼のおける不動産に相談されてみてはいかがでしょうか。

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